如何规划选址体系，让选址像流水线更简单？

或许，作为刚起步的连锁企业，会面对一个困惑，我在哪里开下一家门店？

或许，对于目前10多家门店的连锁企业，他们也会遇到一个困惑，如何让选址更高效，迅速进入市场？

也就是说，如何让选址更科学，凭借打分进行量化成功选址的因素。

例如说：

• 我企业选址的原则有哪些？
• 我企业拓展战略和打法如何去规划？
• 有没有一个选址的数学模型，去指导整个目标门店的评估？
• 城市评估、商圈评估、门店评估具体的流程与操作规范是如何设计的？
• 这就是今天连锁团长为大家带来的主题：如何规划选址体系，让选址更简单。

当然，选址是跟咱们的战略定位有关的，今天抛开这个连锁体系，单独拿选址体系跟大家讨论，今天的大纲如下：

1. 选址体系的规划
2. 店址评估模型
3. 城市评估
4. 商圈评估
5. 门店评估
6. 店址评估执行流程的规范

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一、选址体系如何规划？

（1）选址的原则

首先我们要确定，我们选址的原则，为了让大家更好了，举个栗子，某企业的选址原则如下：

首先我们要思考的是，以哪些城市群为核心，是一线城市还是，二线、三线？然后划分地级城市还是县级城市，以及符合自身企业的选址原则。

（2）拓展的战略

就是我们如何去布局拓展版图，我们根据不同发展阶段和规模进行划分。一般我们建议分为四个阶段：

试点及周边推广期

区域扩张期

全国扩张期

上市准备期

例如：

试点及周边推广期，打造本城市的样板市场，直营为主，加盟为辅。

区域扩张期，以经济发达城市群进行区域扩张。

全国扩张期，以哪几个城市为重心扩张，点到点或洋葱式扩张。

上市准备期，整合全国渠道和连锁网络，增加直营店的比例，达到上市的要求。

那不同阶段的发展，我们要什么时候发展直营门店多少家，加盟店发展多少家以及直营和加盟比例。

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二、店址评估模型

为了更好的指导门店的选址工作，可以引入数学的模型，因为店址评估体系，可以按照城市、商圈、门店的层次去逐级进行阶段性评估。

具体的推导如下：

四个量化的因素：

城市评估得分

商圈评估得分

门店评估得分

目标门店最终得分

第一步：计算城市评估得分

依据查询及调研的数据，对《城市评估标准表》进行打分计算，得到城市评估得分C

如果得分＜70分，则此城市调研终止；

如果得分＞70分，则继续完成商圈和门店评估。

第二步：计算商圈和门店评估得分

依次完成商圈、门店的评估，对《商圈评估标准表》和《门店评估标准表》进行打分计算，得到商圈和门店评估分数为B和C

第三步：计算目标门店得分

填写《店址综合评估表》，计算目标门店的得分= 0.6B＋0.4C

也就是，我们可以根据数学公式进行计算，更科学更精准选址。

那具体如何去量化城市评估和商圈以及门店评估的影响因素呢？

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三、量化城市评估的因素

首先我们看一下城市评估的流程，让我们更清楚，谁负责，谁审核：

备注：Y表示审核、审批通过；N表示审核、审批没有通过

主要分清四点：步骤、步骤操作规范、负责人、需要的工具表单有哪些？

第一步：选出下一步要拓展的城市群（详细步骤如下）

• 选定意向拓展城市群
• 意向城市群基本资料收与评估
• 意向城市群评估报告

第二步：选定拓展的城市（一个或者多个城市）

• 拓展城市群地级城市基本资料搜集与评估
• 意向城市选择报告

第三步：对选定的城市进行具体的调研

• 选定城市详细调研
• 拓展城市评估报告

其中的城市评估操作规范这里就不一一详细讲述了。

包括了：城市基本资料调研、城市的选择标准、城市详细的资料调研、城市竞争对手分析、城市消费者分析...

以及所需要的工具表单包括：《城市基本资料表》、《拓展城市群地级城市基本资料表》、《城市详细资料调研表》

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四、如何量化商圈评估？

以下为商圈评估的流程表：

商圈分析对新开门店的地址选择具有非常重要的指导意义。

商圈分析就是经营者对商圈构成的情况、特点、范围以及影响商圈规模变化的因素进行实地调查和分析，为选择门店地址、制定和调整经营方向与策略提供依据。

门店选址是影响门店发展的最直接因素，而商圈的基本环境、顾客状况、竞争状况，更是门店选址的首要因素。

商圈的分析评估主要从以下三个方面进行：

（1）商圈环境调研

例如商圈类型有商业区、办公区、住宅区、混合区、待开发区等，同时调研商圈的租金、交通情况人流情况

（2）商圈内人口状况调研

（3）商圈竞争环境调研

那商圈评估需要的工具表单一般有：《竞争企业店面调查表》、《商圈调研资料表》、《商圈人员流动抽样表》

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五、如何量化门店评估？

我们简单地分为两种门店评估，一种是直营店，一种是加盟店。以下为直营门店的选址流程：

第1步，目标门店的确定

在通过评估的商圈内，寻找目标店面，作为直营门店

第2步，门店调研计划

针对目标门店，制定门店调研计划，主要内容包含门店调研人员安排及所用时间

第3步，门店外部环境调研与内部环境调研

依据门店调研计划开展门店调研活动，主要包含门店内部情况和门店外部环境的调研。

第4步，门店评估报告

事业拓展部人员依据门店调研资料和门店评估标准表对门店进行评分，编写《门店评估报告》

第5步，事业拓展部总监审核

事业拓展部总监/经理对《门店评估报告》进行审核。

审核不通过则资料归档到事业拓展部，审核通过则提交总经理审批同时资料归档到事业拓展部。

第6步，总经理审核

总经理对事业拓展部提交的《门店评估报告》进行审批。

审批不通过重新进行门店评估或另外寻找目标门店；审批通过则进入到与门店业主的门店谈判。

第7步，门店租赁谈判

事业拓展部人员与门店业主就门店租赁进行谈判。

谈判不成功需要重新寻找目标门店；

谈判成功则与业主签订租赁合同

第8步，门店租赁签约

与业主签订门店租赁合同

第9步，《直营建店流程》

门店租赁成功后，进入直营店建店流程，为了让大家更好了解，做成了表格形式：

那加盟商的选址流程，也是同理得，我就不一一赘述了，附上加盟门店的流程图给大家作为参考：

那门店评估的操作规范有哪些呢？

一般门店的标准，由门店所在的商圈、交通是否便利、门店的面积、门店位置、是否有停车位、租金情况如何等因素组成

门店的调研的操作规范以及门店租赁的注意事项等等。

那门店的评估所需要的工具有哪些？

第一，《门店外部环境调研表》

第二，《门店内部结构调研表》

第三，《门店租赁谈判记录表》

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六、店址评估执行流程的规范

就像工厂的流水线一样，有了流程，那必须要有操作规范，所以才说连锁经营是机械化大生产在商业上的创新与应用。

不同阶段的操作规范，城市评估的主要操作有什么？责任人是谁？要准备什么表单和工具？所需要的时间多长？

同样的，商圈评估、门店评估的操作规范和注意的节点也要梳理出来，形成标准化。请看图：

现在大概把思路给大家理清了，我们再回顾一下总体思路：

• 我企业选址的原则有哪些？选址原则
• 我企业拓展战略和打法如何去规划？拓展战略
• 有没有一个选址的数学模型，去指导整个目标门店的评估？店址评估模型
• 城市评估、商圈评估、门店评估具体的流程与操作规范是如何设计的？城市、商圈、门店的评估与操作流程

即：

1. 选址体系的规划
2. 店址评估模型
3. 城市评估
4. 商圈评估
5. 门店评估

当然由于太多一些细节的操作，小编就不重复讲述了，有兴趣的伙伴请联系小编领取《店址评估手册模板》。

最后，不知道大家与没有发现？

要向梳理整个标准化流程出来，根据连锁标准化的三要素：

流程

规范

表单

这三个要素，基本是构成表单的基本逻辑了，以及如何用六步去编写手册，后续为大家讲解，以下为编写手册六步法的基本思路：

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最后的最后，交给大家一个作业：

如何去编写企业的《建店标准化手册》？

赶紧动手吧！

最后，感谢大家的阅读。

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