“预售制度”这个房地产躯体上的毒瘤，该捅破了吗？！

“预售制度”这个房地产躯体上的毒瘤，该捅破了吗？！

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前几天，茅十八老师的文章《把业主坑哭的交房现场！今年还有多少？！》

反映了当下购房者无可奈何的困境！

买房时宣传的天花乱坠，交房时却面临着偷工减配。

该怎么办？

文末的点赞最高的留言给出了解决办法。

强烈要求“废除预售现房交易”，支持者云集。

期房预售制度遭人反对，究竟是制度原因还是开发商的贪婪呢？

这个被认为是房地产躯体上的毒瘤，到了该捅破的时机了吗？

我们一起来回顾一下“预售制度”的前世今生！

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预售制度，香港的霍英东是开山鼻祖。

1953年霍英东成立了专门建造和买卖楼宇的立信置业公司。

他带着香港第一份售楼说明书，给全世界的地产行业带来了翻天覆地的革命性改变。

“第一期先交订金百分之五十，第二期落妥二楼楼面交百分之十……第六期余款百分之十于领到入伙纸时清缴。”

这就是最早期的分期付款和期房预售制度。

“买楼花“这个词也应运而生，意即人们先买花（预售），以后再取“果”（住宅）。

改革开放以后，为了解决房地产开发资金短缺问题，预售制度由香港传入深圳。

1983年，深圳经济特区首先推出商品房预售概念。

1994年，新出台的《城市房地产管理法》标志着商品房预售制度在我国正式建立。

2001年6月，实施《商品房预售管理办法》等一批法律法规，进一步完善了预售制度的法律体系。

期房预售制度，极大地缓解了开发商的融资难题，房地产行业也迎来了蓬勃发展的好日子。

直至今日，商品房预售比例已经占到主要城市的90%以上，成为绝大多数开发商首选的销售模式。

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预售制度在我国，最主要目的就是融资。

这原本仅仅是一种销售制度，金融手段。

为什么现在期房预售制度变了味，成为过街老鼠，人人喊打呢？

两个与众不同的特点，成为我们与美国、日本等其他国家的期房预售制度最大的不同：

1、交房之前购房者就支付全款，甚至贷款付全款。

2、购房者的预付款不通过或很少进行第三方监管，直接交给开发商。

如此以来，造成的结果就是，开发商仅需极少的自有资金，通过占用购房者的资金，实现了“空手套白狼”的开发经营模式。

说得简单点，预售制度为开发商提供了一笔无监管零成本的巨额资金。

商人逐利！

开发商为什么喜欢预售制度，拥抱期房销售，原因也就在此。

截止到2018年全国工商局的统计，在工商局注册登记的房地产开发商一共9.7万个，位居世界第一。

鱼目混珠，良莠不齐。

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购房者对期房预售制度深恶痛绝，其根源就在上边提到的”特色“。

1、虚假宣传

房屋未建成就预先销售，这为部分开发商虚假宣传、偷工减料创造了机会。

购房者付钱的时候只能看到样品（样板房），而看不到最终的产品。

交了钱，就成了案板上的鱼肉，任人宰割。

房屋质量问题，延期交付、装修标准缩水等等等等，老百姓处于弱势群体，往往只能打落门牙含血吞，硬着头皮收房。

这也造成了近期突出的“交房即维权”现象。

▲成都精装房减配维权事件

2、资金挪用

在将购房款交给开发商的情况下，缺少监管，资金的安全根本无法保障。

开发商将预付款用于别的投资项目，根本无法保证专款专用。

一旦某个项目出现问题，杠杆效应下就会导致整个集团出现资金断裂问题，最后背锅的还是购房者。

▲郑州利海雁鸣湖项目拆除现场

由于资金链断裂，利海集团轰然坍塌，2007年启动的雁鸣湖项目，成为郑州最“悲壮”的烂尾别墅群，直至今日，仍未能完全解决。

3、挟民意自重

由于缺乏监管，预售制度将风险完全转嫁给银行和购房者。

多拿地，快周转，获取更大的收益，基本成为房地产行业的潜规则，房地产企业的负债率居高不下，融资成本直线攀升。

任何政策上的风吹草动，都会造成房价的波动，银行将首当其冲，产生大量的坏账，并拖累社会稳定。

尾大不掉就是如此。

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取消期房预售对于购房者好处就不多说了，所见即所得是最大的优势。

广告宣传，哪有实物来得更真切。

一手交钱，一手交房，更符合咱们国人的消费习惯。

问题来了，会不会像有的专家所说，现房销售将会引发房价的又一轮上涨呢？

房价是否上涨，分析的角度很多，从供需关系、市场政策、金融调控等等，都能洋洋洒洒说出一堆大道理。

笔者仅仅从房子本身的价值方面谈一下自己的看法。

房子作为商品，是有其本身价值的。

赔本的买卖谁也不愿干，市场经济的固有规律是无法被打破的。

开发商盖一个房子的资金成本包括土地款、土地税费、建安成本、管理费用、营销费用及融资成本。

在这些成本数据中，唯有融资成本是可以有效管控的。

最简单的来说就是越早卖、越早清盘，融资成本就越低。

对老百姓的意义就在这里——卖期房的价格要低于卖现房的价格。

究竟现房的价格会高出期房价格多少呢？

我们来大概估算一下。

一个期房住宅项目从预售到毛坯交付的话，通常为2-3年时间。那么这段时间里，开发商的融资成本是多少呢？

根据2019年中企业年报显示的数据可以估算一下。

以大家最熟悉的万科为例，三年时间将会增加18%的资金成本。

表格中，融资成本最高的泰禾，将会增加27.9%的资金成本。

这也就意味着，现房交付，仅仅从开发商的资金成本上也将会付出不小的代价。

期房售价2万/平的话，万科的现房价格最少将会增大到2.36万/平。

期房的风险和现房的价格，鱼与熊掌不可兼得。

无论未来预售制度如何改革，希望广大购房者明白这一点。

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事实上，对于预售制度的反思一直都在进行。

2004年，人民银行发布的《2004年中国房地产金融报告》中，明确指出很多市场风险和交易问题，都源于预售制度，建议改期房销售为现房销售。

2009年两会期间，民革中央也发表提案，建议全面取消商品房预售制度。

2018年底，广东房地产协会发布通知，内部调研关于商品房预售许可事项调整的事项。

每一次的消息传出，都会引起了市场的轩然大波。

狼来了喊了这么多年。

终于在2020年3月份，海南省率先出台政策，今年新出让土地建设的商品房，全部实施现房销售制度。

小步快跑，试点先行，现房销售制度，终于迎来的曙光。

这仅仅是前进了一小步，不过笔者认为，预售制度全面取消，现在还不具备条件。

预售制度与开发商，银行、购房者、地方政府捆绑的时间已经太久，纠葛太深。

假如”预售制度“在全国范围完全取消，房地产市场无疑将会面临全面洗牌，市场重启的局面。

90%的中小开发企业就会面临死亡，他们自身的资金实力无法支撑目前从拿地到最终现房销售的整个过程。

并购重组，大鱼吃小鱼将会成为市场的常态，动荡的房地产市场也不会是所有人乐于见到的。

到了今天，预售制度这个依附于房地产市场的毒瘤，已经到了不得不捅破的地步了。

究竟是手术直接切除还是徐徐图之保守治疗，立场也不同，处理的方式也不同，时间会给出最终的答案。

但毋容置疑的一点就是，要相信，该来的总会来，留给预售制度的时间已经不多了。

地主家的张半吨

置顶

如果房地产市场上升期，理论上成本会转嫁给购房者，实际上在平稳房价和遏制房价的阶段，大概率是会1淘汰一批中小开发商，产业集约式发展，出现一批世界级优质大房企，2遏制杠杆炒房，3提升优质房产品牌，4以及房产企业迫于资金压力有意识的压低利润快速销售回笼资金，

米宅米粒

置顶

预售制度是特定时期的特殊政策，随着经济实力的发展，老百姓对居住品质的提升。改革预售制度势在必行。支持作者的，点亮右上角“在看”表明你的观点吧！

nice

我觉得公摊才是最大毒瘤

Fun

没有站到买房考虑的政策，2万3现房也不考虑2万的期房，看的见摸的着。

买的北三环名门翠园，逾期交房八个月，到现在维权好多次了就是不开工，该去维权的地方都跑了，都去了，各个部门踢皮球，我们业主一分不少的把房款给了开发商，可违约金不见一分，又停工，我们租着房子，还着房贷，我们何错之有？维权好多次了，就是拖，买的也是五证齐全的房子，房子的问题让我彻夜难眠！谁能体会我们买房者的心酸和无奈！一辈子的血汗钱啊！

马建设0766

其实，从常识来讲应该是这样的:取消预售后，有实力的开发商才能做项目（空手套消失），有实力的才能做好（空手套的玩虚的多，一般做不好），维权减少、政府麻烦少、购房者买到了物有所值的房子、金融秩序好了（开发商骗银行的事少了）、房地产行业风气好了（专业建好房的多了，资金压力一大炒地的就少了）、民风好了（大家都沉下心做事、投资者也慎重了，都不浮躁了）……没有能不能做好，只有想不想下决心来做。

药恰饭滴

预售制度，贷款制度其实就是一种超级杠杆，助推了房价地价上涨，所有相关方都可以多赚钱，只有消费者是吃亏的

?

预售制度就像变相期货，还是没有一定质量的保证的那种

xue

直觉上所有增加的成本都会转嫁给购房者，但真能如此，房屋质量就会成为关键，风险转移点后移，对自住是利好更多，投资功能下降

辛想事成

按建筑面积销售才是最坑老百姓的

米宅

(作者)

公摊面积——李超人，这个反而是比较容易完善的。重庆作为试点，已经实行了这么多年。

曹雪峰29171

为啥不说李嘉诚的公摊面积？

米宅

(作者)

展开说的话，又是一篇文章了，总之，凡事有利有弊。

|三足鸟品牌策划|石宝玲

既然是毒瘤，早晚得动刀子，我个人一直不相信预售，所以买的二手房。身边朋友买的期房，交房的时候各种骂街，但是也没办法，只能自己修修补补该拆的拆。

米宅

(作者)

制度设计好了，期房销售也好，现房销售也好，就只是一种销售方式。

梦里不知是冬冬

房价该涨的还会涨，不会因为是期房还是现房，因为决定房价的重要原因是地段。一线城市永远比偏远农村贵，例如北上广深就比鹤岗贵[旺柴]期房就是割韭菜，倒霉的直接烂尾被连根拔起，运气好的找别人接盘。说起来跟原油宝还真有点像嘿[吃瓜]

老友

通常二手房现成的房子比边上期房容积率低，房价低……真是个奇幻的市场！

米宅

(作者)

中国是个新房癌严重的国家。这个无解。

Wallace

现在不是封顶了才能预售吗？

米宅

(作者)

各地政策不同，很少有城市规定封顶了才能预售

段延辉

问题不在于期房还是现房，期房销售出现的问题没有法律约束吗？白纸黑字写的合同都不执行，现有法律不能落实才是根本，期房销售变现房销售这样的问题就能解决？至于期现房价格贵一些，那是你没有算期房承担的风险和维权的成本。

天街小雨

90%的中小开发企业就会面临死亡，他们自身的资金实力无法支撑目前从拿地到最终现房销售的整个过程。

他们本身就不够进入这个行业，滚出去不正常吗？

米宅

(作者)

牵一发而动全身。国情就是如此。

李文阔

不同意这个观点，中国住房质量差的根本原因是监管不到位，是犯错的成本太低，这是国内各行各业都存在的问题。可以肯定的是，在现在环境下，即使改为现房销售，一些问题依然存在，甚至还会出现很多新问题！

韩建涛

病毒对于社会也是有弊有利，难道就不治了吗

米宅

(作者)

怎么治才是关键。中医调理还是西医开刀，就怕病人受不了。

Zps

现在房价已经不是开发商成本决定的了，而是老百姓承受不承受的起决定的。

当月供超过家庭生活成本50%的情况下。现房销售能涨价的部分最终会由地价和开发商承担。在很多土拍中就能发现这点。现房项目地价低

姚泓宇

最底层的逻辑，是以前缺房，现在已经不缺房，只缺好房，预售制度现在阶段不需要了

紫枫鑫澜

资金成本不能这么算，购房者把资金交给了开发商，开发商又不会给利息，购房者损失了两三年的资金收益。几百万的资金量，两三年资金收益也能有百分之十几了。

米宅

(作者)

首付和全款别搞混了。

表里相应

取消预售和公摊谁都知道房价会上涨，但是我买的安心啊！普通人一辈子好不容易买个房却跳到大坑里去了谁不心痛？？？

大爱

现房有利于购房者，期房有利于开发商，可以在拍卖土地时就予以确定，至于价格我认为不是问题，商超卖东西不都是现货，有谁愿意买质量不确定的期货呢？

Kleine Johann வணக்கம்

当年公积金制度学习的是新加坡，商品房制度学习的是香港。结果证明了一切。可不可以承认问题，一切都学新加坡？

#周若水

海南这个卖现房的规定，又取消了。而且也取消了限价

米宅

(作者)

海南取消现房销售是谣言，别有用心的人传出来的。

QQ

预售制度没问题，主要是预售资金要有监管，按节点付给开发商，不能任由开发商随意挪用！

赵洋

想改变预售制度，国家得需要下多大的勇气啊，房地产可是支柱产业。预售变现售造成的动荡太大了，涉及到各个行业各个层面各个领域，难度之大超乎想象，现在这个政治经济外患风险大的时期，国家不可能会动房地产。

米宅

(作者)

海南的试点就很值得关注了。

赵洋

海南我觉得是配合国际旅游岛的政策出台的试点，因为海南已经不需要搞房地产来发展经济，而且海南搞的那些所谓的旅游项目(其实还是为了卖房)都对生态和旅游岛的定位造成了很大影响。记得我十几年前去海南，那的烂尾楼可真不少，不知道现在解决了没。

A༣ྀ彭小杰

等别人买的期房交付了，然后你去他们手上买下来不就是现房了吗？

但是谁会降价卖给你，谁的钱没有成本！

薛定谔的?

预售制度应该改革，楼的主体都不搞好就预售，至少等到主体架构建设完成，工程验收阶段再预售。

米宅

(作者)

国外一些国家预售确实是分阶段付钱的，有第三方包括银行、律师共同监管。

新语

全部现房，则性价比会提高。那些维权事件会少很多，这时候地产商只能是开发出相对好的产品才能卖出去，有硬伤的，估计价格会低很多

微微想飞

有些人认为预售制度是夜壶，殊不知城市的飞速发展真离不开这项制度的建立。建议今后加强监管，专款专用。

一个都不能少

未来预售的取消肯定是势在必行的，关键看如何去实施。是让开发商自己去抗，还是采用预付监管制度等都有可能。但归根结底不可能让开发商坐拥大量资金挥霍使用了。预售制度的取消肯定会波及房价的上涨，但是随着土地出让金和政府调控，这个上涨幅度也绝不会让开发商自己说了算。估计五年左右能够看到结果。

武利辉

既然预售是融资，那可以针对项目改为卖债券或金融产品，资金监管，收益就是买房人愿意付的融资成本，这样更能调动社会资金，而且可多可少，有实力多买没实力少买，不用动辄倾家荡产，真想买房的也可买了对冲，比如购买的资金量与一套房相当那就与现在买预售房没区别了

米宅

(作者)

房地产金融化，更是一个风险莫测的领域，直到今天，国内reits也仅仅开发了公共事业领域。

武利辉

预售本身就像一个金融产品与实物期货挂钩的产物

Why先生

预售和公摊都是降低房价的，取消预售和公摊，成本都会加到房价上，有钱人喊着取消就算了，没钱的喊着取消的人难道不明白力的作用是相互的吗？

郑州赵艳超

以万科为例，三年时间，从2万元至少卖到2.36万，但是客户的钱，每年至少5%的收益来算，其实也没涨那么高。。。

米宅

(作者)

购房者支付的是首付。

Zhao L. c.

那为啥不预售监管资金

米宅

(作者)

实际上是有预售资金监管政策的，但各地执行力度不一。

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