昆明房地产自媒体罕见评说产业地产

昆明房地产自媒体罕见评说产业地产

圈内信息量很大、知识更新很快。我们主要聚焦和重点研读关联领域知识：园区平台、存量工改、片区转型升级、产业地产等政策、经验、访谈体会等。

连续两天，惊悉房地产行业的两个大牌自媒体，近日相继发文，就产业地产拿地模式和工改M1M0变局对行业的生死影响进行分析（6月9日微信圈《丁祖昱评楼市》的产业+拿地模式......；今日微信圈《明源地产研究院》的大变局......产业地产面临生死抉择）。

一直以来，不太关注或细阅两大牌自媒体文章，一是考虑我们自己的时间精力、脑力有限、二是事不关己高高挂起心态（我们不搞住宅和商业，聚焦产业园区平台和存量工改、片区转型领域的研究、咨询、培训）。此次细读两篇业外大牌文章，有如下体会：

1、大牌就是大牌，粉丝多传播广，阅读量大、影响面广

2、传统地产话题已经很多，开辟新话题、希望引领新领域的舆论阵地

3、进入产业地产领域的房企和高管越来越多，大牌自媒体需兼顾这个地产新阶层的口味

4、警醒房企慎入产业地产，或者提示房企注意产业地产的政策导向

5、近期房企发债融资受限，主动或被挤压变道到产业发展商、城市运营商、产城运营商等，房地产大牌自媒体需要发声，以示继续权威引领地产行业（包括那些去干产业的地产商们）。

但是，我们一直认为，产业地产是个伪命题，是产业与地产杂交的产物，是个别地产商化妆后的角色。血液里流淌的基因和血红蛋白含量决定房企自身的资源禀赋：短跑爆发速度强（快周转能力要求）和长期高蛋白营养习惯（高成本融资摄入），这些并不是产业发展和园区平台大循环模式（需要持续长跑耐力）的核心竞争力所需。

政策缝隙、勾兑博弈、拿地咨询、产品擦边.....越收越紧、越来越难，长期以来以房事为主的大牌自媒体有敏锐嗅觉，开始谈产业了，警示产业地产模式，也在情理中。

然而，地产商就不能正正经经地做产业吗？就必须偷偷摸摸地以产业之名行地产之实吗？房企作为资本密集型产业，投融资渠道优势、开发建设经验等，都是园区平台建设和产业发展载体建设的核心力量；对资金平衡的小循环（投资租售回报）完全可以融入享受产业大循环的巨大持续收益中。

国发关于国家级经开区改革开放创新的意见5月28日颁布后，鼓励民企外资准入、重组甚至IPO这个产业发展的引擎和高地，房企与园区平台有血缘关系，是最有能力、最有条件、最有资格进入这个政策鼓励支持的领域的民企群体。十八年前，昆明就大胆敢为人先有举措:民企入主国家级高新区，事实证明是非常成功的，民企持续客观的、多样化的收益，至今令业界非常羡慕。

工改政策接二连三，昆明重点转型升级片区高层亲自督阵、双高政策待出，限产权分割销售，只是限短跑地产炒作；提产业准入门槛，只是鼓励发展产业；扩分割面积，只是限炒铺投机客......真正想做产业的平台公司，正在或一直在做园区平台的民企房企，大都是不愿意全部一卖了之失去自己的金矿。资金成本太高、销售规模要大、靠租金周转挣钱慢.....很现实的问题，需要规划多元盈利模式、筹措长短组合资金、熟悉产业规划招商本质。

所以，要做短跑的产业地产，还是要做长跑的园区平台？前者与政府是博弈对手、相互制约，后者与政府是战略合伙人、时间合伙人；前者发展空间越来越小，后者广阔天地大有可为。