全面的房地产销售说辞话术大汇总

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全面的房地产销售说辞话术大汇总

销售说辞（万科版）

参观流线中各展示节点标准说辞

以下为销售流线中的每一个讲解点，各销售员可根据以下各点进行个性化发挥！

一、销售大厅说辞点

1、询问语:礼貌用语、询问客户到访意图、自我介绍

2、通区位图：城花区位、客户行/乘车路线

3、 3分钟宣传片：结合宣传片讲解

4、 XX亩& XX亩沙盘：

a、整体方位、小区规模、各期目前进度、集团/武汉公司简介

b、规划理念、组团/道路/园林/配套

c、产品、户型、面积、均价、物管费、交楼标准

d、三大特色：标准化施工、五重安防系统、带装修交付

5、单体模型（可选）

二、流线图说辞点

1.销售大厅前树阵广场：城市博物馆、水池、桂花树（X万）、柚子树、樟树、樱花树、广玉兰

2.特一区底商：经营业态（超市、JEEP吧）

3.第五大道：

a 绿肺型主干道、六排法桐（X颗）、一种宁静的氛围、5年后树能将马路连接起来，形成一条真正的林荫大道

b、人车分道、一条先进、现代化的路、解决现代人和社区、车的矛盾、

c、进入社区每个组团的路口清晰，直接；

d、 5000平米的花园式绿色大道：X棵法国梧桐、X棵樟树、X棵银杏、X棵樱花一共X 类不同树种、X棵大小乔木

e、街角公园

4.经过上西X区：

a、道匝

b、五级安防系统

c、组团客厅

d、组团内绿化：X平公共空间，X乔木，空气净化力，

e、停车位、两三个车位间隔树 f> X米人行道

5、上西X、X交界处：

a、教育配套：双语幼儿园、市级小学

b、 S.0.S紧急召援系统

6、五分钟商业：

a、业态

b、买打火机的故事

c、减速坡

d、景观小品

7、集中商业后街

a、 4500规模

b、 1200平鲁广超市

c、银行、餐饮、诊所、商业广场

8、集中商业内街道

a、中式洒楼：虹景酒楼

b、开放、休闲的空间

9、公交站：

a、 X运行

b、穿梭巴士

c、道路下水井盖

10、梦幻岛儿童公园

a、 4000平规模

b、涂鸦墙、高迪墙、沙地、海岛船、鸽子屋、树爸爸的故事

11、会所/运动公园/绿脊

三、情景TOWNHOUSE说辞点

1、专利产品：万科专利产品，模仿得不到她的精髓

2、低层/低容积率： 4层，1.0的容积率

3、花园/露台：赠送约53平花园，且独门独户；层层退台；复式4个露台，担负各自功能使命

4、入户DEN :功能强大、身份象征、采光

5、 40平米大客厅/8. 1而宽

6、厨房功能分区：中西餐备餐台、早餐台，烹饪区、家务区、备餐区、用餐区的功能划分

7、公卫干、湿分离

8、主卧转角飘窗：地台飘窗，270度景观

9、步入式衣帽间

10、交楼标准（入户门、双层中空L0W-E玻璃、电器配置（主卧双控开关、电话宽带有线接口、入户门铃）安防配置（可视对讲、红外微波探测器、报警通讯装置、燃气泄露探测器、门磁开关、主卧紧急按钮）、庭院部分装修）

11、直跑式楼梯

12、储藏间

四、上西X区2B、3E示范单位

1、智能化安防系统： a周界防越报警系统 b闭路电视监控系统 c楼宇联网可视对讲 d门禁管理系统

e居家防盗报警系统 f电子巡更系统 g电子公告栏系统

2、园林景观：

a小型街头公园 b树陈广场 c各种乔木 d多彩的硬铺装

3、标准化部品：

a装配式钢质栏杆 b木质扶手 c空调挡板 d单元门遮雨蓬 e储物箱

f通风隔热屋面（拉法基） g钢质入户门（复塑钢板门）景观

4、客厅：a踢脚线护角套 b气窗

5、厨房：

a变压防串式烟道 b台面防水槛

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c摩恩品牌水龙头，冷热水混筏的创始人，水龙头出水处都设有过滤器。 d回水湾 e隔音垫 f散热片

g橱柜（欧派、中意）

6、卫生间：

a防水安全插座（西门子灵动系列）、 b美标洁具、 c滴水板

7、卧室：户内门（董辉记夹板装饰门）

8、交楼标准

五、情景公馆说辞点

1、智能化安防系统： a周界防越报警系统 b闭路电视监控系统 c楼宇联网可视对讲 d门禁管理系统 e居家防盗报警系统 f电子巡更系统 g电子公告栏系统

2、园林景观： a小型街头公园 b树陈广场 c各种乔木 d多彩的硬铺装

3、标准化部品： a装配式钢质栏杆 b木质扶手 c空调挡板 d单元门遮雨蓬 e储物箱

f通风隔热屋而（拉法基） g钢质入户门（复塑钢板门）景观

4、大堂/电梯

5、入户玄关/多功能阳台

6、客厅：a户型紧凑，布局合理 -

b气窗 c大面宽 d景观好

7、厨房：

a变压防串式烟道 b台而防水槛

c摩恩品牌水龙头，冷热水混筏的创始人，水龙头出水处都设有过滤器。 d回水湾 e隔音垫 f散热片

g橱柜（欧派、中意）

8、卫生间:

a防水安全插座（西门子灵动系列）、 b美标洁具、 c滴水板

9、卧室：

a主卧步入式衣帽架、外飘窗 b户内门（董辉记夹板装饰门）

10、交楼标准附件：

一、销售大厅说辞

您好，欢迎光临！我是城市花园销售员XXX，请问您是第一次过来吗？（如果是）那由我先带您参观，并给您作一个全面的讲解！您请这边走，首先给您讲解一下城市花园在武昌的大概方位以及行车路线，（指城花的区位图）。下而带您参观一下我们城花的影音室： 3分钟宣传片说辞

现在您可以通过这个三分钟短片，了解我们项目的整体情况，首先出场的是万科的吉祥物花花，它从外太空飞到银河系的中心地球，然后到达中国的一个中部核心城市武汉，在来到武汉的一个核心新区，那就是光谷，光谷地处中心腹地，而万科城市花园又处在这个核心区域的中心。

我们整个项目规划用地600亩分为四期开发，目前销售的主要是二期产品，这边是我们的小学和幼儿园的规划，万科城市花园象一座新城市一样，有自己完善的配套及公交体系，目前区内已引进了一条公交线路 586 路，后期我们还会陆续引进其它几条公交线路，来丰富数万房地产精华资料免费下载，资深操盘手在线交流

业主的出行。

现在看到的这一块是我们的集中商业区，里面包括超市、银行、酒楼、快餐美食、健身房、药店等等。

下而这个是小孩子在足球场边玩耍的一个场景，那么所有的车进入我们的小区必须采用的刷卡的模式。

万科城市花园主要分为三种，一种是带装修交付的多情景洋房，就是这样的(如短片内)；第二种是不带装修交付的情景TOWNHOUSE, 楼送花园，二楼、三楼送露台，层层退台的设计，现在虽有很多开发商在模仿我们这种产品，但它始终无法复制与我们完全一样的产品，因为这是属于万科的专利产品；还有就是带装修交付的电梯洋房，我们叫情景公馆，刚刚新开放了展示间。

下面您再看到的是样板间，给您一种温馨、舒适的感觉，其实想起万科很多人也会联想起万科的物业。让您在里面有一种归属感，安全感，舒适感。

下面您看到的我们的幼儿园，引进的是深圳的世纪星双语幼儿园，采用国语和英语二种教学语言教学，给孩子一个良好的学习环境。今年9月份开学，目前正在招生。

画面上看到的是我们小区的一个专为小孩子设计的儿童乐园，里而有海盗船，鸽子笼，沙地，涂鸦墙等等。给孩子们一个自由的天地，让他们发挥潜能，展现聪明才智的空间，目前已经开放了。

小区里面当然少不了年轻朋友比较热爱的会所了，会所里而包含了绿荫游泳池，半室内的羽毛球馆，还有健身房，棋牌室等等。

现在我们所站的这个位子是在我们小区里面的城市博物馆里，城市博物馆里会记载下我们区内发生的有纪念意义的人和事，把它以图片的形式展现出来，让我们小区的人文生活变得更加的丰富多彩。

万科的理想就是让您感觉我们销售的不仅仅是房子，而是一种生活标准，一种追求高品质的生活方式。我们的企业宗旨就是：建筑无限生活！

下来，我带您去看一下我们300亩和600亩的沙盘：

(边讲解边提问，了解客户的需求，从而选择适当的参观路线

二、情景 TOWNHOUSE

XX X先生/女士，现在让我带您去参观一下咱们万科的专利产品一一情景TOWNHOUSE示范单位。

■引导客户，介绍情T:那现在我们而前的就是情T的样板单位，您能否先告诉我，您而前的这种层层退台的房子与其他您见过的多层房子有什么区别？(引导客户主动去发现情T

的不同之处) 您说的非常对，我们情T仅有四层，且每一层都有露台或大花园，并

且都是随楼附送的哦！情T不是别墅，但却拥有庭院、阳光、绿地、私密的别墅生活品质；不是普通洋房，却享有街区、邻里、温情、开放的社区氛围，这种介于洋房和别墅间的新兴产品，已成为那些渴望在忙碌的空余享受宁静丰富的家园生活的新上层中产的最爱。

■低密度的优势：这种四层高的房子使我们小区的容积率仅有1.0。相比其他如金地格林小城、保利花园1. 5-3. 0的容积率来说，相当于同等条件下我们房屋的楼而地价成本高出他们1.5-3倍；在地价越来越贵、土地越来越稀有的将来，这种低密度的多层房子再也不会有了，我们这种4-5层楼的房屋将成为最稀有的绝版！增值的潜力不可估fi!

■有天有地的生活：您看到每一套房均带有露台或者大花园，层层推台，退出每层可贵的花园露台，宅前屋后保持着宽阔的间隔，同时每一套房能充分享受阳光的沐浴。您不用再面对传统的立面整齐的防盗铁网，走出囚笼的生活，足不出户，就可以在自家的阳台或者花园里享受冬日暖暖的阳光、夏日傍晚的习习凉风。这种有天有地的生活，已不再是别墅的专利！

下而让我们走进去看一看：

情景TOWNHOUSE E2-102 (示范单位)

您现在看到的是情景TOWNHOUSE 楼示范单位。

?总体：这是我们万科的专利产品情景TOWNHOUSE的首层单位，建筑面积148.5m2,四房二厅二卫，独门独户，8.1米横厅，南北通透、通风采光极佳；并且实用率高达92%; 53 平超大私家花园，入户DEN的设计，所有这些都可彰显您尊贵的身份。请各位注意，本单位只是示范单位，具体交楼标准请见户内展示，整个装修因应大户人家的需求，设计成传统的欧式田园风格。

?私家花园：情T 一楼随楼附送53m2左右的私家花园，如果您家有老人或者孩子，既可以省却老人爬楼的辛苦，又可以让小孩子在院子里尽情的嬉戏；或者闲时在院子里伺弄一点花草，养一只小狗，再为女儿搭一个秋千；周末时候，邀请三五位同事、亲友，来一次露天舞会或者烧烤在家门口，您随时可以与大自然亲密接触！

? DEN： DEN是指门入口旁边的小客厅或者门入口旁边的小书房，是所有别墅必须具备的一部分，普通房子就叫玄关，好房子是DEN,日本称为和室。我们的DEN采用大面积的落地玻璃设计，充分拥抱阳光。您可以设计成书房，也可以做成一间休闲娱乐室。

闲下来，冲上一杯浓浓的咖啡，听一支经典怀旧的曲子，看着儿子在院子里玩得满头大汉，却不亦乐乎，人生还有什么比这更能让人满足的呢？

?客厅： 8. 1米的超大面宽，约40平的客厅空间，足够你周末时候在家举行一个香槟PARTY, 它的气派和尊荣相信定会引来众多参与者的羡慕，甚至嫉妒。从实用角度，8.1米的客厅带来的开阔与通透，可以满足任何形式的家具陈列。

?厨房：厨房功能的变革，兼顾中西用餐习惯，满足烹饪区、家务区、备餐区、用餐区的功能划分，让做饭也可以成为家人开心交流的生活方式。例如厨房内的早餐台，不仅可以享受每天清晨出门前的二人世界；还可以用作大S客人倒访时候，你大显身手的战场！

?多功能房：多功能房自然采光，可根据您的需要随心设计。需要的时候即与客厅连为一体，偶尔来客又是一间客房；音响发烧友可以把这作为视听室；家庭可以作为娱乐棋牌室；如果您有收藏名洒的习惯，那么这里就是一个最好的名酒鉴赏酒天地了，再精心布置一下，就可以和朋友在此把酒言欢，又不担心影响家人休息，多么写意！

?卧室：房屋的深处，是主卧室和儿童房，享受私密的个人空间。主人房朝南，21m2,另带独立卫生间，宽大落地窗设计，享受阳光的贴心照顾，近赏庭院生活美景。

?公卫：干湿分离，具有独立的洗衣机位，万科总在细节中体现品质

3A户型

现在我们看到的是三房中的3A户型，这是一套标准的居家型三房产品。它最大的特点就是户型紧凑实用，布局十分合理。厨房设计将烹饪区和备餐区分开，这样不但可以减少您待在油烟中的时间，也可以让您在为家人准备美食的同时仍可以和家人聊天说话，您就不会再有被人冷落的感觉。餐厅也有独立的阳台，您在用餐时不仅可以欣赏到阳台外的风景，同时也保证了客厅和餐厅的自然采光和通风。客厅采用的是大面积的落地观景窗，不但保证了客厅的采光，通风和观景的效果，更显得这套三房设计上的大气。这里是客卫，卫生间采用干湿分离设计，防水插座开关，更加体现了我们万科在细节上的要求。卫生间的对面是一间儿童房。请大家注意！我们在这里设计了一个小小的储藏室，三口之家的日常杂物是很多的，它不但解决了这个问题，而且它十分隐蔽不影响美观。另外一间次卧室采用的270度观景的低台外飘窗。现在我来向大家介绍这间主卧室，您一定会觉得这间主卧室很普通，无非就是有一个卫生间和一扇大面积低台外飘窗。请大家跟我来，3A户型的主卧室最与众不同的就是它还有一个工作阳台。它不仅完善了居家功能，而且这个工作阳台可以把客厅、儿童房和主卧室联系起来。这样让您可以更好的照看您的孩子，而且还可以拉近您与孩子的关系。晚上，您可以在阳台上透过窗户看看您的孩子有没有蹬被子。早上，您可以轻轻的敲敲窗户要您的孩子起床上学。这样一套居家功能完善，实用的三房，您喜欢吗？

最后，我们向大家介绍一下室内的安防系统。首先，我们在门口为您安装了门磁报警器。当您回到家中忘记关门或门没有关好，门磁报警器会提醒您。在客厅我们安装了红外微波双监控测器，当您家中无人时，如果有人闯进您的家中，它会通过系统直接向物业的监控中心报警，监控中心会通知所有在附近的保安员迅速赶到您家中。在厨房我们安装了煤气泄露烟感报警器，当厨房的煤气和烟浓度超过标准时，它会发出尖叫声来提醒您。另外在您的主卧室的床头位置，我们为您安置了一个紧急按钮。当发生紧急情况时，只要您按一下附近所有的保安都会以最快的速度赶来。这一系列的智能化安防系统，让您在我们万科城市花园住的更加安心。

3L户型

出售楼处：(走集中商业动线)这边是大型超市，银行，从这个楼梯往上就是空中花园，一会您能从您的房子里看到。这里就是美食街，将来会有不同风味、不同价位的特色餐饮落户这里，我们有从上海拍的照片，您有兴趣可以看看我们已交付的社区有怎样的美食街。这里离上西10区和特1区真的是很近，将来很方便的。

好，我们从这里进去，这是临时通道，将来我们从电梯间进入，我们会有比洋房更气派的门厅。请进电梯，样板间在六楼。

出电梯：右边请，因为房源稀缺，我们只做了一个样板间。请进，一进门就感觉不一样吧，这个个性化的玄观带了观景小阳台，让您出门上班和回家进门时都能享受到与外界大自然的接触。

这里是客/餐厅，在这里我们也采用了两厅适当错开的设计，一方面保证短进深户型的采光通风功能，同时将两个功能不同的区域相对独立开来。

餐厅是景观最棒的地方，您觉得怎么样(停顿，让客户感受，逼迫发表感想)，是啊，在这里可以看到儿童公园、空中花园，将来那里还有会所和室外泳池，这种绝佳的景观真是难得！客厅开阔，您一定觉得窗的开度很大，又没有多余的窗格遮挡，视野很好，我们的窗玻璃是双层中空L0W-E玻璃，这么大块的特种玻璃，成本可不低呢，话说回来了，如果不是这样的窗，怎么对得起万科社区窗外的美景呢？您看窗外侧对组团中心景观，而万科物业的外立而是大家都喜欢的，美院的老师在这里组织过写生，摄影协会定期来这里采风呢。您看，这里是一个晾衣阳台，在这里晾衣服不会影响主人的私密。

好了，我们来看一看房间，这是客房，当然也可以兼作书房，这里同样可以看到情T优雅的外立面，而向组团内部，更加静谧；这是儿童房，可以看到景观相当不错，最后是主卧室，这是最中规中矩的地方，套间，中间设更衣间，堪称经典的设计。

客卫干湿分离，带洗衣机位，没有一丝浪费的空间。家具并不是特意设计的，基本上用的是老样板间的东西，但是照样掩盖不了房型本身的优势。

整个户型特色可以归结为经典、传统，但又不乏个性。最大的优势是丰富的景观资源，完善的功能设计和个性化的完美结合。

我的介绍完了，您觉得这个户型怎么样？回售楼部我再详细给您算

三期销售说辞一、寒暄

您好!欢迎光临！我是职业顾问XX。先生，姐您是第一次来看房吗？那我为您做个整体介绍吧！我们项目总占地165亩，一期为别墅仅余几套，二期公寓还未竣工已经全部售完，现正

在预售三期，已经有很多客户登记排号了

项目位置：商铺

地段：我们这里是新区东三路，〈机场路北段＞南面直达机场，后而是318国道和工布风情商业步行街，对面也是市政规划的商业街，您知道旅游是林芝的支撑产业，正好我们项目就在这条旅游黄金线上的要道位置，三面都是商业围合，周边还有众多政府机关单位聚集,

步行几分钟就可到银行、超市菜市场和宾馆，可以肯定的说这就是

商业绝版地段，新区的口岸王.

升值潜力：随着市政的加大扶持和周边配套的越发完善与我们即将打造的新区地标性建筑物中心广场的建立，就会带动商气人气的不断升级.随着新区的发展，地块价值就会不断提升，随之价格也会不断上涨，投资的眼光应该放的更长远，更准确，尚城花园三期商铺

新区投资不二的选择. 商铺原始股，财富聚宝盆.

投资回报：未来城市的发展方向在新区，新区的发展前景无可限S，在新区投资极具升值潜力，老区的商铺6 0 0 0多一平米，地段的绝版性和我们3 0 0 0多的低廉价格更决定了高性价比投资潜力，彰显无比的升值空间，我们商业地段得价值与投资潜力就不言而喻了

低投入，高回报

三 '公寓住宅

户型:你看我们公寓的户型也是二期的基础上在规划设计院和众多老总及专业人事参与下广泛采集客户的意向和建议后的精品户型，选房就是看户型和各功能区布局嘛，对您卧室家具大小的摆放、工作学习的书房、休闲娱乐、会客聚友的大客厅、老人的照顾起夜如厕，干湿 '动静的分区等等方而都有细心的考虑。

外立面：最大的特色就是采用落地大玻璃墙便于你更好的采光和南北通风，这样建成后的整体外立面效果就很高档漂亮了。为了让空间更富有视觉层次感我们启用更有档次的错层式结构。就为最大化的满足您便捷舒适的美好生活。

景观：那现在我就带您参观一下小区绿化景观好吧，您看到的这些大树乔木大多都是从成都运来的，呈现在您眼前的这是我们中庭花园，这里有天然的河水在小区的循序流动，为小区添加了灵动和生机以及为积德祈福的放生池，还有那边的运动健身广场，各类健身器材和球场为您和家人提供了良好的健身休闲之地。前面也有我们规划中的小区公园，为此也在

不断增加绿化景观，只为更好的服务我们的业主提供一个健康的3

6 0度生态活水园林小区四、物业管理

物管：物业管理方面更是一大特色，军事化的管理，保安24小时巡逻，贴心、亲和、有礼的服务。全程电子监控系统确保您和家人的安全。钟点工上门服务，特为我们业主配有公车接送服务，解决您出门回家之需，最重要还有不断提高的意识，想您所想，急您所急。

标准说辞

0 XXXX坐落于城关XX大桥东侧，社总用地面积约XXX亩，总建筑面积约XX

万平方米，绿地率近40%。是XX城关第一个真正意义上的大型现代化居住社区。东侧是即将动工的XX新车站，南向将建设城关新重点小学，小区毗邻国道，与高速公路入口接近，未来XX公园位置将修建几座新大桥横跨东西，交通更加便利。

的地形地势，形成了由北而南层层退台、逐渐增高的三级阶梯式平而布局，欧陆风格园林与建筑风格和谐搭配，时尚大气，优美舒适。大型休闲广场、花坛、台阶、雕塑、植被、喷泉、流水、欧式廊亭等丰富的欧式园林元素点缀园中。超过3万平方米的超大型中心园林景观（相当于70个篮球场），大大加强了小区的城市花园式社区环境特色；沿河修建了休闲景观走廊，丰富了社区周边的休闲和观景空间；园林景观和绿化充分结合地形地势来进行设计，形成阶梯式、错落有致、极具韵律的坡地建筑群落，同时与水景、山景和园景层层结合，楼距宽敞，极致舒适。项H包含独立住宅（别墅）、高层、小高层住宅和商业等多种产品，类型丰富，社区配套极为完善，有社区商业广场、大超市、社区商业街、室外游泳池、社区会所、社区物业服务中心、社区医疗诊所、儿童乐园、幼儿园和大S、丰富的公共停车空间等一应俱全，让生活更周到便利。形成一个功能完整的居住社区空间。

0 XXXX充分与城市生活接轨，引进现代城市社区管理理念，聘请著名的n物

业顾问管理公司管理，让居住在社区里的居民享受到统一的物业管理和服务，有统一的保安巡逻、统一的卫生清洁、统一的车辆管理、统一的绿化养护和完善的家政服务等，小区设置安防系统，包括周界防攀越系统，电子保安巡更系统，楼宇访问对讲系统，住宅联网报警系统，消防报警系统及消火栓，闭路监控系统，在保障安全的同时使居住不受外部嘈杂环境影响，得以安居乐业。是一个完全独立的封闭式小区。

0 在目前XX城关居住拥挤密集的环境下，XXXX地段价值优越，以全国视野、国内

发达大城市的标准建造城市化高品质一流社区，建筑、户型、园林景观等总体设计先进，具有前瞻性。在县委、县政府的支持下，在有关领导和部门的关心下，周边配套和小区相关配套迅速完善，成为引导XX城关新居住的典范，是您实现改变居住就是改变生活的理想家园！

4、位置：单体户型模型区

内容：单体户型讲解

基本动作

0 根据了解的客户意向选择推荐具体户型，进一步判定客户意向

0 根据统一说辞自然而又有重点的介绍产品（着重户型优劣和优势卖点）

0 侧重展现户模的立体空间的实景感受

0 初步与客户建立朋友的关系

0 系统的了解客户的个人资料

标准说辞

A1户型说辞

0 该户型为2层，建筑面积约201. 66-281. 24平方，为6房设计。各个户型会因为所在的位置不同而会有面积上的差异，入户花园、客厅、餐厅、厨房等公共空间均位于一层，下层为带庭院、功能空间完整的私人专享空间。

0 层入户花园，二室朝南，方正客厅连接南北双向花园景观阳台，更配套阳光书房及生活卫生间，使公共空间完全独立与主人居室空间。倍显主人尊崇。

0 二层中部设有家庭厅，外接景观庭院。作为家庭内部起居休闲使用，南向双卧，主卧更配套有独立卫生间及衣帽间。二层另设有公共卫生间及书房，动静分离，完备的私人专享空间只为尊贵的您预留。

A2户型

0 该户型为高层复式的4房设计，建筑面积约127. 9-141. 39平方，更有

28. 88-72. 62不等的赠送花园面积，各个户型会因为所在的位置不同而会有面积上的差异，入户花园、客厅、餐厅、厨房等公共空间均位于下层，上层为南北双景观花园主卧。

0 下层花园入户，二室朝南，方正客厅连接南北双向花园景观阳台，更配套阳光书

房及生活卫生间，使公共空间完全独立与主人居室空间。倍显主人尊崇。

0 上层为南北双景观花园主卧，除书房、衣帽间、卫生间等完善配套外，更用心的

为女主人准备了独立私享的化妆间，让爱人感受专属的幸福空间。

B户型

0 该户型为全明户型设计，采光通风俱佳。4房2厅，建筑面积为161. 2平方。花

园入户，30多平方豪阔客厅带近4米宽屏景观窗，餐厨相连、分而不离，阳光餐厅，隐密主卧、自带独立衣帽间、卫生间。至显居者尊崇人生

B1户型

0 该户型为2层设计，建筑而积约304. 33平方，为8房设计。客厅、餐厅、厨房

等公共空间均位于一层，下层为带下沉式庭院及超大储藏间的，功能空间完整的私人专享空间。

0 层二室朝南，方正客厅270度观景，更带大而宽景观窗，阳光餐厅、阳光书房

及生活卫生间，使公共空间完全独立于主人居室空间。

0 下层中部设有家庭厅，外接下沉式庭院。作为家庭内部起居休闲使用，南向双卧花园环绕，主卧更配套有专属卫生间及衣帽间。下层另设阳光书房、公共卫生间及超大储藏间，动静分离，完备的私人专享空间只为尊贵的您预留。

B2户型

0 该户型为高层复式设计，建筑而积约154. 62平方，赠送面积约83. 24平方。为

5房设计。入户花园、客厅、餐厅、厨房等公共空间均位于下层，上层为带露台功能空间完整的私人专享空间。

0 下层二室朝南，方正客厅270度观景，更带大面宽景观窗，阳光餐厅、阳光书房

及生活卫生间，使公共空间完全独立于主人居室空间。

0 上层设有专属家庭厅，外接景观阳台。作为家庭内部起居使用，宽敞主卧配套有

专属卫生间、衣帽间、书房及私人露台。完备的私人专享空间只为尊贵的您预留

E2户型

0 该户型为高层复式设计，建筑而积约113. 99-114. 12平方，赠送面积约55.64

平方。为4房设计。客厅、餐厅、厨房等公共空间均位于下层，上层为带270度景观露台的私享豪奢主卧。

善生活配套，使公共空间完全独立于主人居室空间。

0 上层豪奢主卧外接景观阳台，卧居亦可远眺山河。配套有］专属卫生间、景观书

房及270度私人景观露台。至享人生尊贵感受。

5、位置：样板房内容：样板房讲解

基本动作

0 深入了解客户的家庭信息

0 根据统一说辞自然而又有重点的介绍产品（着重户型优劣、各功能空间而积大小、

户型可变性、家居动线体验）

注意事项

0 侧重强调户型中的家居体验

0 建立进一步的朋友定位（资深置业顾问）

0 探索客户的潜在需求，并据此迅速制定应对策略

0 当客户超过一个人时，注重客户需求的分解和针对性互动

0 介绍过程中应在客人比较留意注重的部分作更详细的介绍说明。

0 设计好从售楼步到样板房路程所需的时间，尽S配合客户的步速。如果客人步速

较快，介绍时间不足，可在参观完样板房，在回到售楼部的过程中作补充介绍。

0 介绍每套样板房装修风格时应将统一说辞融会贯通，在入户后边走边介绍，安防

系统、各部分所用材料、各户型设计亮点应穿插介绍。

0 尽量避免在客户参观样板房时谈及价格问题，如客户问及，可轻轻带过。

0 参观样板房之前应尽量先了解客户意向面积以及户型，以便作重点介绍。

0 注意边走边作介绍，要多说话，切忌冷场，让客户始终为你所引。

0 讲解过程中应对项目的特点、优势、做重点介绍，避重就轻突出优势。

0 如遇客户所提问题无法当场回答时应提笔记下，并向客户解释确定后回复。

标准说辞

0 X X X先生/女士，现在让我带您去参观一下XXXX情景样板房示范单位。请这边

走，现在我们而前的就是X户型的样板单位，

A户型标准说辞

该样板房户型为A户型,建筑面积132. 67-146. 30m2,套内面积116. 70-128. 42m2, 3室2厅2 卫2阳台。主要的户型亮点为：户型方正，南北通透，南北观景；豪华入户花园，打造迎宾第一空间，阔气排场不言而喻；景观客厅，北眺尤溪河自然山水，南看小区意式风情园林，尽享典雅人生；北双阳台，南阳台与入户花园合二为一，风景入户，赏心悦目。所有这些都可彰显您尊贵的身份。请各位注意，本单位只是示范单位，具体交楼标准请见户内展示，整个装修因应大户人家的需求，设计成传统的欧式风格。在古典欧式装修风格讲求精致的线条美和奢华大气的空间感受的基础上，结合简约浪漫的现代时尚生活元素带给家人精致的舒适触感，展现和谐的欧式生活理念，带出尊贵的气派与高雅的品味。本设计整体色调为明亮的淡色系，并使用了大量的镜而元素提升空间的延伸感，饰以精致细腻的镶边纹饰，将线条的精致与开阔的空间感受完美结合，构筑了现代欧陆的时尚精致生活体验。

下面让我们一起走进去看一看：

0 入户花园：景观入户花园设计，而宽达5. 9米、而积近15m2,藏风纳气，完美

行居空间过度，有别于传统的入户厅堂设计，尽显主人生活品位。

0 玄关：入户处通透式玄关设计，即达到了充分的采光需求又对整套房的私密性有

很好的保证；并可为常用物件的收藏管理提供理想空间

0 客厅：客厅的空间十分独立，除了一个入口和阳台推拉门之外，无其他任何房门对着客厅，使客厅的空间几乎不受任何干扰；客厅开间4. 2米十分开阔，并且客厅外接景观阳台向南，有南北穿堂风，通风采光效果极佳，的客厅带来的开阔与通透，可以满足任何形式的家具陈列。

0 阳台：景观阳台不仅照顾了家庭通风采光的基本需求，更重要的是将社区园林的惬意舒适的感受延伸进了家居生活的每个细节。

0 主卧： 3. 6米而宽，空间私密、方正、平直、宽大、令人心情舒畅。带独立卫生

间，减少主宾混杂使用的尴尬，方便夜间的生活起居

0 次卧：大面宽景观卧房，外接景观入户花园，在风景中休憩，给您全天美好的开

始

0 书房：采光充分，空间独立，阳光书房，让生活拥有另一片温馨的静逸

0 餐厅厨房：厨房、饭厅分而不离，功能分区集中，并与其他功能区明确分开。其

中，厨房与饭厅紧密相联，方便备餐与用餐，餐厨均有明窗，通风、采光好，且处于西北面, 以油烟为主的污浊空气被南风吹走，难以在室内停留，利于身心健康。

0 公用卫生间：双卫生间设计，减少主宾混杂使用的尴尬，方便夜间的生活起居，

更好安排家人生活洗浴，给予家人更多生活自在感受

0 整个户型特色可以归结为尊贵、舒适，最大的优势是丰富的景观资源，完善的功

能设计和个性化的完美结合。

E户型标准说辞

样板房户型为E户型，建筑面积99. 22-111. 18m2,套内而积96. 24-96. 32m2,三房二厅双阳台，三房朝南，户型方正实用，功能齐全；空间布局合理，经济紧凑； 4. 3米宽客厅，大空间，大享受； 3. 5米精致套式主卧，带南向阳台，相拥阳光与风景入睡；所有这些都可彰显您生活品位，请各位注意，本单位只是示范单位，具体交楼标准请见户内展示，该样板房装修在古典欧式装修风格讲求精致的线条美和奢华大气的空间感受的基础上，结合简约浪漫的现代时尚生活元素带给家人精致的舒服触感，展现和谐的欧式生活理念，带出尊贵的气派与高雅的品味。本设计整体色调为稳重的深色系，并使用了大量的线条元素提升空间的精致感，饰以大方的茶色玻璃装饰，将线条的精致与舒适的空间感受完美结合，构筑了现代欧陆的精致

和谐生活体验。

0 玄关：入户即有一过渡空间，对整套房的私密性有很好的保证；并可为常用物件

的收藏管理提供理想空间

0 厨房：靠近入口最大减少生活污染，明厨设计通风、采光好，且处于西北面，以

油烟为主的污浊空气被南风吹走，难以在室内停留，利于身心健康。

0 客厅： 4. 3米大面宽客厅，外接景观阳台，风景家居，尽享惬意生活

0 餐厅：餐厅、客厅双厅连通，最大延伸家居空间感受，让用餐真正成为家庭最温

馨的时刻，留恋在家的每一份感受

0 书房：阳光书房，空间独立私密，南向采光，让休憩亦有阳光相随，必要时亦可

改做儿童房，给孩子一片自在空间

0 主卧：三室朝南，空间私密、方正、平直、宽大、令人心情舒畅。带独立卫生间，

减少主宾混杂使用的尴尬，方便夜间的生活起居，外接观景阳台，在风景中休憩，惬意生活新视野

0 次卧：南向采光，通风透气，空间方正平直，让健康明明白白，三房朝南，实是

明智家居之首选

0 卫生间：双卫生间设计，减少主宾混杂使用的尴尬，方便夜间的生活起居，更好

安排家人生活洗浴，给予家人更多生活自在感受

0 整个户型特色可以归结为舒适，温馨。最大的优势是三室朝南的户型设计和完善

的功能空间配。

6、位置：楼盘整体区位沙盘

内容：区域户型定位。推荐户型、幢号、单元，客户确认；

基本动作

0 过程加深居住感受的联想，配合景观位置重述户型区域定位

0 引导进行区域位置的落定

注意事项

0 引导进行初步的位置指定，注意销售性说辞的淡化，结合客户感受进行引导

0 控台注意现场气氛的营造和销售配合

标准说辞

0 刚才我们所参观的户型单元位于XXXX的XX栋XX单元(手指向沙盘具体的户型

位置)，该单元位于XXX景观轴线区，楼间距达XXX米、视野开阔、更享生活惬意感受，您是考虑x层的位置还x层的位置？我认为n的位置比较适合您，您认为呢？

7、位置：置业接待区

内容：置业商讨。计算房价、贷款、月供、深度洽谈、逼定；

基本动作

0 倒茶寒暄，引导客户在洽谈桌前入座。

0 在客户未主动表示时，应该立刻主动地选择一个单位做试探型介绍。

0 根据客户喜欢的户型，在肯定的基础上，做更详尽的说明。

0 针对客户的疑惑点，进行相关解释，帮助其逐一克服购买障碍。

0 在客户有70%的认可度的基础上，设法说服他下定金购买。

注意事项

0 入座时，注意将客户安置在一个视野愉悦便于控制的范围内。

0 个人的销售资料和销售工具应准备齐全，随时应对客户的需要。

0 了解客户的真正需求。

0 注意与现场同事的交流与配合，让销售经理知道客户在看哪一户。

0 注意判断客户的诚意、购买能力和成交概率。

0 现场气氛营造应该自然亲切，掌握火候。

0 对产品的解释不应该有夸大虚构的成分。

0 不是职权的范围内的承诺应呈报销售经理。

8、位置：工地现场内容：带看现场基本动作

0 结合现场现状和周边特征，边走边介绍。

0 结合户型图、规划图、让客户真实感觉自己所选的户别。

0 尽量多说，让客户为你所吸引。

注意事项

0 带看现场路线应事先规划好，注意沿线的整洁和安全。

0 详细了解客户实质性购房动机、日常生活环境、社交圈子和个人习惯。

9、位置:置业接待区

内容：入会登记

基本动作

0 回顾之前客户所认同的系列优点，并给予总结

0 要求客户进行入会登记，告知我们将对会员给予更详细的工程告知及购买优惠

0 主动拿出入会登记单先写上客户姓名，而后询问客户后续内容

注意事项

0 淡化入会和实际购买之间的联系，提高客户接受度

0 展示会员卡样板，并交予客户感受

0 销售员应该态度亲切，可提示客户下回与家属一起前来

暂未成交

基本动作

0 销售员应先客气地请其到现场喝杯水或稍息片刻，然后再礼貌地同其道别，再请

其择日再来，并约定时间；倘若客户是借故推辞，则表明其意向度不够，销售员不应强留，可借此暗示今天客户较多，工作较忙，未能介绍详尽请原谅，希望其今后再来，并保持联系。

0 将销售资料和海报备齐一份给客户，让其仔细考虑或代为传播。

0 登记客户资料，并再次告知会员优惠，完整客户资料

0 再次告诉客户联系方式和联系电话，承诺为其做义务购房咨询。

0 对有意的客户再次约定看房时间。

注意事项

0 销售员应该态度亲切，并以轻松的口语方式表达

0 嘱咐客户带好随身所带物品，并送客出门

10、位置：控台

内容：资料录入基本动作

0 无论成交与否，每接待一位客户后，立刻填写来访客户登记表。

0 填写重点为客人的联系方式和个人资讯、客户对产品的要求条件和成交或未成交

的真正原因。

0 根据成交的可能性，将其分成很有希望、有希望、一般、希望渺茫四个等级

认真填写，以便以后跟踪客户。

注意事项

0 客户资料应认真填写，越详尽越好。

0 客户资料是销售人员的聚宝盆，应妥善保管。

0 客户等级应视具体情况进行阶段性调整。

0 每天或每周，应有销售经理定时召开工作会议，根据客户资料表检讨销售情况，

并采取相应的措施。

成交原因记录(答客问及说辞更新)

基本动作

0 及时分析未成交或暂未成交的原因，记录在案。

0 整理客户问题并提出相关建议

注意事项

0 针对未成交或暂未成交的原因，报告销售经理，视具体情况，采取相应补救措施。

0 要求及时准确的记录相关信息

后期维护与客户推荐(再次邀约)

基本动作

0 根据销售周期，定期与客户保持沟通和反馈

0 邀约客户到现场参与销售活动，并要求推荐客户

注意事项

0 注意周期的控制，以免引起客户反感

0 对反映问题应及时予以解释与反馈

11、位置：休息接待区

内容：客户签约

基本动作

0 恭喜客户选择我们的房屋。

0 验对身份证原件，审核其购房资格。

0 缴交应付首付款。

0 出示商品房预售示范合同文本，逐条解释合同的主要条款。

0 签订《商品房买卖合同》并收取相关材料。

0 签订物业管理契约。

0 若银行按揭客户，带至银行办公区，签订借款合同并办理相关手续。

0 登记备案且办好银行贷款后，合同的一份应交给客户。

注意事项

0 示范合同文本应事先准备好，并提前与客户确认签约时间与客户应准备的材料。

0 事先分析签约时可能发生的问题，向销售经理报告研究解决办法。

0 签约时，如客户有问题无法说服，汇报销售经理或更高一级主管。

0 签合同最好由购房户主自己填写具体条款，并一定要其本人亲自签名盖章。

0 解释合同条款时，在感情上应则重于客户的立场，让其有认同感。

0 签约后的合同，应迅速交部门主管及公司审核，并报房地产登记机构备案。

0 牢记：登记备案后买卖才算成交。

0 签约后的客户，应始终与其保持接触，帮助解决各种问题并让其介绍客户。

0 若客户的问题无法解决而不能完成签约时，让客户先请回，另约请时间。

0 以时间换取双方的折让。

0 及时检讨签约的情况，若有问题，应采取相应的应对措施。

12、位置：财务办公室内容：成交收定基本动作

0 客户决定购买并下定金时，及时告诉销售经理。

0 恭喜客户。

0 视具体情况，收取客户大定金或小定金，并告诉客户对买卖双方行为约束。

0 填写缴款通知书，注明房号、定金额、销售人员。

0 详尽解释预定单填写的各项条款和内容。

0 总价款内填写房屋销售的标价，定金栏内填写实收金额，若所收定金为票据时填

写票据的详细资料。若是小定金，与客户约定大定金的补足日期及应补金额，填写于订单上。与客户约定的签约日期及签约金额，填写于订单上。折扣金额及付款方式，或其他附加条件与空白处注明。其他内容根据订单的格式如实填写。

0 收取定金，请客户、经办销售人员、销售经理三方签名确认。

0 填写完订单，将订单连同定金交送销售经理并送财务清点备案。

0 将订单的订户联交客户收执，并告诉客户于补足或签约时将订单与收据带来。

0 再次跟客户确定定金补足日或签约日。

0 详细告诉客户签约的各种注意事项和所需带起的各类证件与首付款项。

0 再次恭喜客户。

0 送客至售楼部大门外。

注意事项

0 与销售经理和其他销售人员密切配合，制造并维持现场气氛。

0 正式定单

酒店式国际公馆销售说辞

(寒暄，问清客户是否第一次来，若是第一次来，就介绍一下项目所处位置)

我们项目分成三期销售，目前一期已经基本销售结束，二期我们推出一个全新的产品多功能酒店式国际公馆。古时候只有大家人家才能称之为公馆呢！之所以称之为酒店式，是因为它和一号、三号楼一样享受酒店式的管理和酒店式的服务。

目前江都市场上小公寓很多，但我们这种小公馆却绝无仅有，它们之间有本质的区别。一般的小户型公寓象酒店式的中间有一个长长的过道，分南北两侧，而且卫生间和厨房都没有窗户，是暗厨暗卫，但我们国际公馆的小户型公寓全部朝南，而且卫生间和厨房都有窗户，做到了明厨明卫，南北通透，另外它最大的一个特色是层高达到4. 8米，用高度换空间。4.8 米挑高使空间可一分为二，分隔后一层面积，双层享受，真正的买一层得两层，下层可以设计为客厅、餐厅、厨房洗手间，上层做卧室、书房，挑高小户型把室内居住环境空间化、层次化，使功能分区更为合理，动静有别、公私分明，给人一种买平方得立方的全新感受，甚至可以算作类似于别墅的一种高档住宅形式。一套40平方米的挑高小户型基本上相当于一套80平方米普通住宅的使用功能。

我们的平而图已经出来了，还做了部分装修效果图，您到那边坐下来我详细给您介绍一下好吗？

洒店式国际公馆详细说辞

二号楼我们推出了一个全新的产品多功能酒店式国际公馆。

它与目前江都市场上一般楼盘推出的小公寓有本质的区别，一般的小户型公寓象酒店式的中间有一个长长的过道，分南北两侧，而且卫生间和厨房都没有窗户，是暗厨暗卫，但我们国际公馆的小户型公寓全部朝南，而且卫生间和厨房都有窗户，做到了明厨明卫，南北通透，可不要小看了这两扇窗户，这一处的设计我们损失了很多的销售面积，而且要多打很多粧，也大大增加了成本，这正体现了我们公司在产品方面的人性化设计，处处先为客户考虑，然后才是我们的利润，其它公司的老总是绝不会有这么大手笔的。

另外它最大的一个特色是层高达到4. 8米，用高度换空间。4. 8米挑高使空间可一分为二，分隔后一层面积，双层享受，真正的买一层得两层，下层可以设计为客厅、餐厅、厨房洗手间，上层做卧室、书房，挑高小户型把室内居住环境空间化、层次化，使功能分区更为合理, 动静有别、公私分明，给人一种买平方得立方的全新感受，甚至可以算作类似于别墅的一种高档住宅形式。一套40平方米的挑高小户型基本上相当于一套80平方米普通住宅的使用功能，具有客厅、厨房、餐厅、卫生间、书房、储物间等。40-50平米的主力而积完全可以享受两房两厅、或三房两厅的舒适生活。虽是小户型，但主卧和客厅面宽仍能达到4 米左右，生活舒畅自在。高层建筑的设计让空间24小时不停的吐纳新鲜空气，生活更健康；让空间更加安静私密，除了不打扰邻居还将外来的噪音挡在门外。

上城国际 4. 8米挑高小户型为高层带电梯的纯板式住宅，南北通透，生活通风采光极佳将居住品质提升到了新的高度，属于真正的享受型精品小户型，同时产品空间功能设计也很强，就实用性而言甚至比有些大户型的品质都要高。

而且我们是全装修的房子，中间的夹层包括楼梯我们全部做好了，局部做挑空处理，让您的居家更加气派，也让您免于装修的烦恼！您只需要买上家具和家电就可以拎包入住了。

我们可以来做个比较，比如您要买一套普通住宅，得房率也按80%算，若要得到65 m2,那么它的建筑面积要达到80 m2,若按均价3500元/m2来算，要28万元，再加上装修至少32 万元。而我们这种销售面积只要达到40 m2就可以拥有65 m2的使用面积了，总价大概20万左右，您说哪个更划算呢？若贷款的话只要首付五六万，每个月月供七八百就可以轻松拥有一套您喜欢的房子了！

无论是在扬州还是在上海，只要这样的产品一推出，都会引起很多客户抢购。这是我们江都唯一也是第一个推出这个棒的产品，

而且国家政策也出来了，以后层高超过3.0米的住宅项目不会再批了，物以稀为贵，以后一定会有很大的升值潜力。无论是投资，自住或是办公都是很划算的。这么好的机会可千万别错过了！

刚才给你介绍的是我们的这个产品的特色，为什么我们这个称之为酒店式的呢?现在我就来给您介绍一下住在我们这个小区里我们会享受到什么与别的小区不同的待遇.

我们的项目位于江都新区，舜天路与新都路的路口，紧邻江都唯一的四星级酒店一京江大酒店，我们项目也跟京江酒店所有的会所互相结合，所以住在上城国际的住户会比任何人受到更多的礼遇，可以享受最优惠的贵宾待遇。舜天路将来会直通扬州文昌路，到扬州十分便利，十几分钟车程就可以直达扬州文昌商圈。新都路是江都重点规划的城区主干道，目前政府再向东建设一条超宽的环城干道，而我们的项目所处的位置即将成为江都另一个繁荣、热闹的新区市中心。

接下来为您仔细介绍我们公司特别用心规划和其它个案不同的产品设计。

因为我们这个项目市委、市政府也是高度的重视，对我们的要求非常高，我们公司也本着为业主着想，为了给业主创造一个很好的休闲场所。您看我们在小区正门，设计了一个最具特色的退缩42米的广场，东而也有退缩20米的广场，另外在北面也有退缩15米的广场，三个广场互相连结，有200多米长，形成一个很大的广场面积约5000平米左右，这样设计第一主要是为了让我们上城国际的住户，拥有一个其它项目没有的宽敞舒适的休闲空间，具备休闲、健身、购物的广场。二是为了让周边的市民以及整个新区的市民有一个属于自己的消费场所。而这样的广场设计也必将是人气、商气、财气汇聚之处也一定会成为新区的一个最亮点的地标区域。

在楼下的商业裙房部分，因为本项目规划为高档住宅，所以在沿街的商铺中也一并规划符合本项目定位的高档、精致的业态，提供上城国际的住户各项生活的需求。比如金融中心、二十四小时的便利店、养身休闲会馆、汽车展示中心等这一系列高档的商业配套。

接下来为您介绍的是住家产品的规划，首先要让您了解，上城国际是扬州、江都甚至整个苏中地区第一、也是最高的住宅大楼。规划三栋30层的高层，近100米的高度。目前，在全国每个现代城市里，都往空中建筑发展，每个成功人士也都在追求住在更高的楼层，也象征着身份地位的提高。若以生活面来说，一般人都知道住的越高，越没有蚊虫的困扰。也可以阻隔噪音。越高，空气更新鲜，50米的超宽栋距让视野更加开阔，整个江都美景尽收您的眼底。现在的南京和上海地区，高层景观视野已经成为一般民众最大的希望和梦想，所以我相信江都的进步和发展，这样的高层生活必将成为江都城市化生活的表率。

我们小区共有两个出入口，一个是南而舜天路主入口，也是未来通往扬州或市区的主要道路。另一个是北面的出口，直通乐和路，如果你要送孩子到江都中学、国际双语学校上学，转个弯就到了。来回行车非常安全，不用横穿马路。

进到小区，我们是采用人车分流的设计，人车完全拥有不同的出入口，确保对住户出入的安全和尊重。也不会让车辆的排气味道影响住户的生活。车从单独的入口直通地下车库，在地下车库空间里，我们特别设计在整个扬州地区，第一个在墙而利用彩绘田园风光的图画来增加美M视觉的享受和明亮感的小区。另外也在地下室几个重要的位置也有设置紧急按钮和摄影系统，让每个住户到地下车库也能感受到小区的安全和保护！

而在社区大堂的设计，我们规划扬州、江都地区唯一的两进式大堂，在南门主入口我们设计五星级洒店式大堂，采用五星级的标准设计，让您和家人及来访的客人感受就像来到五星级的酒店一样。我们会为住户提供精致、舒适的休闲大厅和服务人员，也提供二十四小时的保洁服务。另外我们也会在小区里配置其它的功能会所，包含设置24小时的生活便利商店、咖啡屋、医务室等等满足所有住户日常生活的便利，以后您可以带着您的贵宾、朋友在自己的小区里，就可以全而享受到星级的酒店服务内容，包括酒店式柜台服务、交通服务、商务服务、客房服务、会所管理服务、休闲旅游服务，(比如返家与访客接待、门僮、代客泊车、柜台留言、代收储藏、购物推车及大型行李；为住户与来访客人提供代招出租车服务、各种大众交通工具的时间咨询等服务；代订各项票务，代缴各项费用，邮件包裹寄送，快递委托, 代订报纸杂志；提供衣物代送洗，特约钟点女佣服务，特约居家清洁服务；如住户有旅行需求，可提供旅行社一般的代订旅游行程，饭店食宿安排等；居家修缮，租赁中介，设计，装潢，特约健诊，特约开锁，特约家庭花匠，家电送修等。)

另外在我们单独的每一栋楼的入口，也规划一个高级的入户大厅，这样两进式的大堂设计，更确保每个住户的安全和私密性。在这个单栋大楼的入户大堂里面，设计非常先进的磁控安全门，只有您和家人才可以进到电梯里面到达你的家，这样更保障了您住宅的安全性。另外我们对电梯的要求也很高，我们特别采用国际品牌一日立电梯，速度达到了2米/秒。确保住户使用上的效率性。且每一层规划有三户住家，却有两部电梯的配置，也是在确保每个住户使用的便利性。也就是说目前江都地区，一般电梯公寓的设计，都是两户或三户共享一部电梯，一旦电梯要维修时候，对住户就会产生极大的不方便，这一点上城国际就做到全而的考虑也绝对不会发生这种现象。

接下来我为您介绍最重要也是您最在乎的，每个住家所配置的安全设备和建材设备。在每个住家里面，我们设置智能化安防系统，全程管理您的住家让您安心无忧。在住家的建材配置上，也是采用全江都最完善、最高档的建材，入户大门采用钢木复合防火防盗安全门，配置精细门锁。窗户配置欧式彩铝断热窗，配置双层中空隔热玻璃，完全阻隔噪音和紫外线。在造价上也是一般普通住宅项目门窗造价的一倍以上。外墙体采用保温材质施工，让您的住家

更温暖更节能，节能达到国家规定50%以上。最让住户感到温馨的是，在空调管道的设置上，统一采用两种空调管道同时配置，让您不用为了以后住家空调机组更换的时候，免于住家还要敲敲打打的困扰，更不会影响整个外观的立面，这也是全江都其他项目所没有的规划设计〃 href="http://www. 91home. net/kaifa/3/〃 target=〃_blank〃＞规划设计。

另外针对建筑本身的建材，我们在建筑的外墙基座采用高级的石材、墙体采用市面上最高级的丁挂砖、局部采用豪华的弹性涂料作线条勾勒，楼顶还设置亮丽的灯光，让三栋大楼在全江都成为最亮眼的建筑。住在这里，以后您要带朋友回来家里参观，在很远的地方，您就可以告诉您的朋友，眼睛看到发光发亮的建筑物就是您的家。这是很有面子、很光荣的感觉！接下来一定要跟您介绍全扬州首创的特色花园：我们的花园近五千平米，在中间一栋楼的底层做了两个部位的挑空，把两个中庭花园串连起来，让住户的视野更通透，可以看到整个的花园。这也是全江都第一个大型、整体性的景观花园。

它主要拥有三大特色：

一、具备养生、健康的功能一因为我们培植很多特别的香草植物，不仅能带来香味，更重要的是每一种植物皆有它特别的功效，可以有益身体健康、安神舒心。另外还可以运用这些植物做些食物上的料理，增加生活上的乐趣。

二、满足住户的休闲、娱乐的需求一花园里而有专门为老年人准备的大型地而石棋，墙而也画上了太极拳谱，让老人运动身体。也为小孩准备有趣的游戏区，设置多项的游戏设施。更为全家人准备了兼具按摩功能的卵石健康步道、户外健身器等等，让全家人在小区里而就能享受运动及休闲的乐趣。

三、最有特色的园林景观一我们将欧式的园林特色及现代城市化的风格相互搭配、合谐布局。在每栋的入口处还精心设计了一些水景，俗话说：水有灵气、水为财，也代表您住在这个小区能够财源滚滚，人旺、财旺、精神旺！当然在视觉上也是一种舒适的享受。

以上就是我们上城国际主要的特色规划。也因为我们对江都所有项目都有充分的了解，更加知道上城国际跟其它项目的差异性。所以我们会大声的跟客户说，拥有上城国际，一辈子不想再搬家！因为上城国际不管从规划、设计、配置各方而，在扬洲、江都地区都创下许多的唯一性和稀缺性。我们就是要打造江都唯一的高层建筑，高档的社区，我们希望给客户带来的是未来城市化的生活，让这些住户可以比其它人更早体验更高级的生活机能和住家规划。让每一位成功人士得到一生中最满意的住宅，同时也是提升我们城市的形象，这也是我们公司最大的理想目标。

针对投资客户：

因为我们这个跳高产品规划为多功能酒店式的国际公馆，定位为于国际接轨的人性化空间，功能灵活多样，装修百变空间，所以做为投资客户非常多。

首先我们紧邻京江大酒店，填补了它的一个空白.对于您出租来说回报是很高的，向您买普通的房子花30-40万租金也就1000元左右，而我们的房子您只需20万左右租金在901500 元左右。对于一些想常年享受酒店生活的人来说住在我们这里花费不多但拥有超值享受.特别对出租给一些企事业单位的老板来说花费更少却能更好的招待朋友、生意场上的贵宾。比如说住我们的房子每晚花费30-50元享受的是星级酒店的服务，而住京江大酒店每晚花费 200-300元享受的是一样的待遇。所以说很多企事业老板把房子租下来作为单位的接待用房，休闲了、娱乐了、居住了、或办公了。在旅游旺季，我们的房子作为酒店用房出租，收入可不菲哟。

其次我们项H周边有许多重点中小学，现在的家长在孩子的教育上投入是不惜一切代价的，我想我们这么好的环境、一流的服务一定会成为他们的首选的！

另外现在人才的流动非常大,很多公司为了留住人才，要为他们解决日常生活的后顾之忧，要为他们租房子甚至是买房子，那么我们这种房子花费不多但功能齐全的公馆正是他们的需求!

再加上很多人现在处于创业初期，想要找一个办公场所，但目前江都市场上没有商务楼，纯商铺代价太高，我们这种产品也是一个很好的选择.因为我们是江都最高的建筑所以可以给您的公司带来很好的形象；而且在这里办公所享受的环境和服务是在其他地方无法享受到的。我们项目规划有豪华的酒店大堂,若公司的来客较多,也可以不用带到公司去，直接在我们的洒店大堂的咖啡馆或休闲大厅就可以接待了，既方便又显出了主人的气派！

您看我们国际公馆所处的位置就是未来江都新区的核心位置，门口的舜天路将来直通扬州的文昌路，东侧的新都路直通江都市区，交通非常便利坐享两市的繁华！升值潜力无限！

为什么我们这种挑高产品在大城市一推出就被抢购？因为这种产品低总价、首付少、月供低，而且这种产品一般都配置星级酒店式的服务，所以成为投资客户的首选，也成为高级白领、单身贵族、新婚夫妇及企事业居住办公的首选。

针对年轻人：

您看我们国际公馆的定位就是与国际接轨的人性化空间。对你们来说首先可以解决你们的居住或作为你们的个人工作室，再就是可以作为日后投资来使用。象你们刚刚出来工作的年轻人，买普通的房子压力太大了，而我们的房子买平方得立方，花很少的钱拥有和普通房子一样的使用空间。等将来条件好了再换一套更大的房子，这一套可以用来出租或者增值了出售了赚一笔也行.而且你们在买方的时候不仅要考虑买房的问题，装修费用也是一笔不小的支出，买房可以贷款，装修可是要拿现金的，而且你们上班又忙，哪有时间去在现场看着啊，若买我们的这种房子之后这些后顾之忧都不存在了，因为我们是全装修的，装修费用也包括在内的，换句话说就是装修费用也可以以贷款方式支付了，这样每个月几百元的月供就可以拥有这么一套很舒适完美的房子了！到时候您只需要买上你喜欢的家具和家电就可以入住了。而且我们这种房子也可以作为您个人的工作室，soho个性化空间，把工作与生活结合起来，现在都流行把办公室搬回家，我们这种房子正好满足这种需要，下层可以接待、办公、休闲，上层就可以休息。

针对老板：

象你们做生意的，经常会有客户往来，在京江大酒店常包房每年的接待费用也不少吧？，可到最后什么也没有,若在我们这投资几套，平时委托物业打扫，有客人来了就安排入住，丝毫也不逊色于京江的豪华套房，既给客户一种家的温暖，又显出了您的气派，最后房产是你的，而且会升值，两全其美啊!就算您自己，平日里工作压力这么大，也需要有一个舒适的空间来放松一下压力，这个时候来您的国际公馆住住好好享受一下星级酒店的服务.

看您生意这么成功，眼光一定很独到了。向我们这种挑高的房子在北京、上海一推出来就被客户抢光了，因为他首先总价低、使用而积翻倍，升值潜力巨大。而且我们配备的是五星级的酒店式服务让您或您接待的朋友尊享星级洒店的待遇，这是您身份的象征阿。

您看我们的房子是江都最高的建筑，您在江都又是这么成功的企业家，住就要住在江都最高的地方，习惯享受被别人仰视的感觉。

针对企业客户：

您好！您看我们的房子是江都市南大门地标性建筑！您看企业这么大一定需要很多人才来为您出谋划策吧，一定需要引进很多人才吧，怎么能更好的留住人才了？首先要解决的是住的问题了，当然档次太差不行了，天天住京江花费也太高，但是您拥有我们国际公馆几套物业的话，那可就不一样了，这样就可以解决他们的后顾之忧了，住得很舒服，享受的是星级酒店待遇。而且我们的房子是全装修，您根本就不需要在装修上面烦神了，到时只需要买一些有个性的家具及家电就可以拎包入住了。

而且以后有生意场上的朋友过来，我们国际公馆也可以作为您接待客户的接待用房，而且档次也不差，也能体现您企业的实力啊。

以后您或者您公司的核心干部也可以在这里办公阿，这个档次太高了，环境这么好，酒店的服务，累了到香草花园呼吸新鲜空气健健身放松放松，你的这些干部成天想的就是如何为公司创造更好的效益了。而且您这个办公产生的水电费是按住宅的费用来收取的，这又为您公

司省下一笔不少的费用了。

针对领导：

您看我们的项目紧靠江都顶级大酒店，地段稀缺、产品稀缺、五星级服务、升值潜力巨大。您把钱存在银行和购买我们的物业，您的收益绝对是不同的，首先满足您个人的各种居住需求以及房产升值产生的巨大收益。

您看我们的房子完全可以成为你的第二会所，这么好的环境、五星级的服务，那绝对是一种人生的享受啊。

比如说您的爱人出差了，家里大房子您一个人住是不是显得空荡荡的，这个时候你可以来你的国际公馆小住几日修身养性啊。同时也是让您放松心情、缓解压力、尽情享受的地方。再如你在外地或国外上学的孩子回来了，他们在外而过惯了城市化的生活，回到家是不是有些不习惯了，这个时候您的国际公馆就是为你的孩子置身量造的，让孩子们拥有属于自己的生活空间，休闲了、会客了等等，他们不会感到不习惯，更能增加你们父母与孩子的感情！

再有您的朋友或远方亲戚过来拜访您了，您可以让您的朋友或亲戚住在您的国际公馆，免去住宾馆的种种不便，同时让您和朋友或亲戚进行更好的交流，既不失身份又不受到其他限制。同时在您不需要使用的时候您可以帮房子委托给我们物业公司给您作为酒店用房出租，特别在旅游旺季的时候，收入可不菲哟。

泺安广场商场销售答客问第一部分：项目投资建设

1.开发商情况？

2.建筑设计单位情况？

3.施工单位情况？

4.监理单位？

5.公寓预售手续是否齐全？

6.土地使用年限是多少年？从哪一年到哪一年？

7.什么时候开工？什么时候竣工？

第二部分：项目规划设计

1.商场的总建筑而积各是多大？各楼层而积分布？

2.是否设有停车位？设在地上还是地下？总计有多少个车位？

3.商铺建筑结构如何？

第三部分：项目建筑设计

1.商场共有多少个铺位？铺位的而积是多少？

2.商场层高是多少？净高多少？

3.整个小区占地多少亩？总建筑而积？有几种物业形态？比例各是多少？

4.绿化率？容积率？建筑密度？

5.整个商场道路系统构架、出入口选择、电梯及楼梯设置？

第四部分：项目配套

1.商场内是否设有银行及自动提款机？

2.公寓内是否设有小型超市？

3.公寓内有何服务配套设施？

4.商铺/公寓的每户用电负荷是多少千瓦？

5.商铺/公寓是否有暖气或中央空调？收费按什么标准？

6.商铺/公寓配有运货电梯吗？

7.商铺/公寓是否配有智能化系统？

8.商铺是否配仓库？

9.是否属于全封闭物业管理物业管理？

10.物业公司是哪一家？收费标准？

11.物业的安全保卫措施都是哪些？

12.水电的收费标准？

13.商铺/公寓的装修标准是什么？

14.商铺/公寓公共部分的装修标准是什么？

15.车位出售产权还是使用权？如何收费？

第五部分：销售

1.商业运营公司是哪一家？成功的商业项目有哪些？

2.向用户收取的商业运营费用按什么收取？都包含哪些内容？

3.客户如果自营商铺与委托商铺所交管理费是否一样？

4.贷款银行是哪一家？首付与贷款年限是怎样的？

5.自营客户所经营的品牌必须遵照商场的产品位置分类吗？

6.对自营客户有哪些优惠措施？

7.销售商铺/公寓所需的合同和销售住宅的合同是一样的吗？

8.商铺的销售合同中是否包含铺位位置图？

9.如何进行商铺托管、品牌转代理？如何收费？

10.商铺/公寓的房屋维修基金和房产契税与住宅一样吗？

11.商铺内是否可以做银行、邮局等配套行业？

丰林花园销售说辞

丰林花园是由西安铁锋房地产开发集团有限公司临猗分公司开发的大型中式景观社区，规划用地365亩，项目位于双塔北路与峨嵋大道交汇处东北角，209国道以南，东侧紧邻公共景观园林仁寿寺公园，西侧紧邻规划中的千亩生态园。项目生活配套齐全，在社区内我们将兴建一所幼儿园，还规划有集中的商业区，里面包括超市、娱乐、药店等等，并且在峨眉大道上规划有临街商铺，在业主以后使用中，可以充分享受到就近满足日常所需的便利。同时项目周边的购物、餐饮、娱乐、医疗、学校、银行等等生活配套都在10分钟生活圈之内，区内区外完备的生活配套来充分保障我们业主的生活需求。由于丰林花园地处城北生态新区核心地段，且双塔北路延伸工程已列入政府09年计划，千亩生态园建设也己在规划当中，因此项目发展前景广阔，升值潜力巨大。

丰林花园项目在整体规划设计中，充分考虑景观价值、居住价值对项目的影响，既保留了中国传统的对称思路，同时又体现出不同设计风格的现代理念。因此在整体建筑布置中，依托晋东南的台地，北高南低，西高东低的自然地貌特征，倚地势由南往北拾阶而升，呈步步高之势来布局，使社区建筑楼体层次分明，生动灵活。使业主都能最大限度的享受整个社区的绿化景观。

丰林花园内部建筑景观设计由陕西省建筑设计院、西安筑博环境设计担纲设计，建筑设计中，将中式传统建筑风格引入住区，将传统建筑的经典元素与现代建筑风格相结合，形成关中风格的街巷式建筑布局，尊现了建筑沉稳、刚硬的现代气质。

景观规划设计中，丰林花园的绿化率达52%,绿化而积逾12万nf,总体景观布局为一景观道路环，一中心景观轴，两景观步行轴。三大功能区(商业区、仁寿寺公园、居住区)的布局结构风格。整个小区景观可归纳为两湖一主轴(中轴景观约6000平方米，水域约

5000平方米）。南北双湖在水系的设计上充分尊重原地貌的地形特点尽量利用地块中原有的沟壑设计了一个环形的水景体系，在水系的最高处及重要节点位置设假山、瀑布、涌泉等景观水源。沿地势变化，由高至低分段设置自然跃水。水景体系中景观建筑以自然式布局的中式传统景观建筑为主，建筑形式有亭、台、廊、曲桥、坊、阁、水榭等。在水溪经台地边缘时设置跃水，为保证水系在非循环妆态下有持续的景观水而，在长线程溪流的合理位置设置跌水群，以保证整个水系在动态和静态时都有良好的景观效果，打造出一流的环保型.科学型.文化型的双生态大型社区。

施工方而，丰林花园通过严格的招标程序，选择了具有一级施工资质的山西省建筑总公司中国第十冶金建设集团公司，同时聘请了具有甲级监理资质的运城傅星监理公司，全程监督，进一步确保建筑施工的品质。

项目目前为一期开发，后续根据fi身定做情况分期开发，目前一期已取得预售许可证，具备销售条件。施工进度我们可以在现场看到，预计A、C区2010年8月交房。丰林花园更配设一流物业服务公司，随时恭候拆迁，用心做好管家，提供国际水准I.

（Intellingent 智能）S. （Satisfying 满意）P. （Professional 专业）三位一体的物业管理服务。将来整个小区全部都是封闭式管理，小区周边采用红外线防越系统闭路监控，电子门禁系统。

为了业主的出行方便，小区为别设有四个出入口，主出入口：小区南侧峨嵋大道；次出入口：小区北侧209国道；小区西侧双塔北路，小区南侧靠东。每户设置一个车位，并在商业及宾馆设施前均设置公共停车位。

在建筑设计中，房屋整体结构采用钢筋混凝土条形地基处理的砖混结构，屋顶为钢筋混凝土现浇顶，瓦屋面。外墙局部采用高级仿古青灰色虬和高级外墙砖，其余是高级外墙涂料，外墙外保温层为5公分，楼层层高均为3. 3米，住宅内楼板厚度大约为14公分，顶层隔热层采用5. 5公分厚挤塑板；SBS防水等，依据开发着的要求，设计师在考虑保温、通风、防潮、防水等方而外，更是充分考虑一切尽可能的保证业主使用的安全性、便利性、节能型。如高级入户防盗门、茶色铝合金中空玻璃窗、集中供热、地辐射采暖、天然气等，都充分体现了设计的人性化和现代化。

在户型设计方而，充分考虑采光通风原理，兼顾朝向、动静分区、干湿分离、私密性、归属性等各种居住需求；在空间设计中细化功能分区一一前后花园、生活阳台、储藏室、套间式主卧室、屋顶露台、私家停车位等设计，最大限度的提升了人们的生活品质，使人们的日常生活更加随性自在。

整个小区的楼间距最窄的地方是10. 34米，最大跨路的楼间距一般为16至18米，无遮挡，阳光充足。小区户型有4种，分别为A区南入口 259. 15 m2户型、北入口 264. 5 m2 户型；C区南入口 307. 08 m2户型、北入口 305. 4 m2户型。所有均是南北通透，大开间，短进深，户型方正。

铂金广场商铺销售说辞

你好•’

欢迎光临，你是第一次过来吗？让我给你介绍一下吧。我叫某某，是这里的置业顾问。先生请问你怎么称呼？

某某先生；我们的楼盘名称叫钿金广场，整个项目占地5. 9亩，地下一•层，地上十二层。总建筑面积约19000多平方米，属框剪结构。项目位于景洪市中心，紧临景洪市两条城市主千

道勐泐大道和民航路。与版纳客运站、州政府、孔雀湖、新华书店、金水岸商城相临。整

个项目由四栋具有民族特色的小高层围合而成，一至二层是商铺，三层至十二层是住宅，地下一层为大型停车场，另外地上也设有停车场。住宅有280户。主力户型为30多平方米的单身公寓和50多平方米的一室一厅。因为这种户型市场上最受欢迎，一是投资少，居住舒适。二是像这种地段的房子，既可以居住又可以办公，好租好卖，租金比其他地段的房子要高，房价升值最快。

我们下边的商铺由一个近3000平方米的大商场和27间门面组成。每间铺位都临街，南边的商铺门前要修•条7. 5米宽的路，把勐泐大道与民航路连接起来。这样；民航路那边的居民, 客运中心的旅客，他们到市中心，到南面的旅游景区、开发区都要从这里经过，所以；这边的商铺是非常火的，价格又低，看中这儿商铺的人很多。你看这边的商铺也很好，对面是新华书店，旁边是地下车库入口，仅有四间商铺，都紧挨着客运站，你想每天客运站有这么多人流从这里进进出出，位置也很好的，另外小区里的上千居民也都是你的潜在消费客户。

我们这块一直都是城市的中心区域，你想下；州政府、政府各级关準位、客运站、银行、宾馆、邮局、学校、超市、手机通讯市场全集中在这里。城市的两条主千道一左一右从门前经过。这么好的位置，没有理由做不好生意。你看旁边的州政府也是刚重新修建过，政府肯定会把它周边的环境搞得非常好，不管是在哪儿，只要政府在那块区域，这块地方肯定是中心。做生意最好

的地方就是政府旁边，政府•定不会让他周围差的。

我们对而的金水岸商城和铂金广场都是由乾龙房地产开发公司统•开发的，开发商的信誉非常好。市中心就这两块最好的地全都被公司高价买下了，这说明开发商有眼光，在这里投资肯定会赚钱，你能到我们这里来买房，你也很有眼光。以前在卖金水岸商城的时候价格定的比较低，当时就金水岸一个项目时，还看不出它的总体规模，开发商也没有准备赚钱，我们保留一些小户型商铺，把其他的全都给卖了。你看；金水岸商城马上就竣工开始使用了。现在铂金广场也快要开盘了，因为来要买商铺的人非常多，现在就要交钱签合同。因为铂金广场现在是认购交定金，所以我们现在就把当时保留的金水岸商城的小铺位拿出来卖了，你要想早收益可以考虑下金水岸的商铺。以后金水岸商城、铂金广场我们设想作为一个整体商业设施来经营，金水岸商城可以把勐泐大道东边的消费者吸引过来，铂金广场把勐泐大道西边的消费者吸引过来。形成辐射功能非常大的商业中心。

你也知道；那边的大兴量贩、沙湾国际离孔雀湖公园、州政府这么远都能经营的这么好，为什么呢？因为他们建的比较早，商业功能较全。景洪市的经济发展的十分迅速，现有的商业设施和档次根本就满足不了经济发展的需求，我们现在这里就缺少一个大型、高档的商业中心，你已经看到大兴量贩发展了，你也可能当时顾虑太多没有投资商铺，错过了机会。你看；我们这里一直是城市的核心商圈，曾经是全景洪门而租金最贵的条街，位置又比沙湾国际、大兴量贩好，又有规模、又临孔雀湖休闲广场，建成后将是消费者•、站式购物的商业中心。以后会有超市、通讯商城、精品服装、品牌快餐、咖啡、茶秀、日常百货等，况且我们这里拥有沙湾国际、大兴量贩没有的停车场，可以把高消费人群留住。更重要是交通优势，全城的人流车流都向这里聚集，以后在市中心也没有空地可开发商业项目了。现在你可不要再错过机会了，不然你又会后悔的。现在景洪的房地产处于初步发展阶段，升值潜力非常大，你在这里买商铺收益有三方面；一是房价增长收益，二是租金收益，三是你自己经营所带来的高额利润回报。

你看；这么好的商铺，大家都争着来买，你也赶快抢一个吧

宏地•时代精英销售说辞

位于镇江城区的黄金腹地，新一代国际化办公区，与镇江城市客厅、中山路等共筑镇江现代办公的中心区。

地段篇大市口，就是您的商业舞台。

时代精英东到天慧园宾馆,南接正东路,西至南门大街，北接中山路，地处镇江中心城区，距城市客厅广场仅仅300米，占据大市口中轴线的黄金分割点。城市客厅是镇江的城市标志,镇江

的中心象征。企业选址镇江,拓展镇江，无论天南地北，城市客厅一直是每一个热爱镇江的成功人士崇拜的圣地。我们时代精英竭诚为您实现与城市客厅为邻的梦想。

时代精英毗邻镇江两大重要的商业街中山路、解放路,和一大重要的行政街区正东路。今年市府的重点工程总投资1亿多美元的第一楼街扩建与改造，集休闲、生态、文化、观光、旅游为一身。为了取得与城市发展中心地位匹配的城区功能和形象，京口区将规划建设功能性各异的国际性区域。

办公环境篇行政机构，一步之遥。

时代精英紧邻镇江市工商行政管理局,正东路沿线均为各大政府行政单位，繁华中难得的一片办公环境。正东路是镇江市政府的座落地，所以这里规划合理、道路宽敞、基础设施完备，是镇江市对外的窗口。随着企业对办公环境的要求F1益增长，特别是目前镇江有不少在住宅区里办公，虽然住宅楼里办公费用低，但对公司的整体形象、管理安全性是有非常大的负而影响的，国家也有明文规定,住宅是不允许作办公用途的。国内很多城市对公司在住宅楼办公的査处是非常严厉的。镇江作为国内长三角地区的发达城市，随着制度的不断完善，也逐渐的改正这些缺点。

这时就需要大督:优秀的写字楼。而中心城区由于地价昂贵、土地稀缺，大多数的写字楼已经破旧不堪。而且很多都是综合性的，往往是一幢写字楼里餐饮、娱乐、办公、住宿等等结合在一起，管理混乱，存在着众多的不安全因素。而时代精英却坐享市中心的繁华同时A身以纯写字楼为定位，最大限度满足您对办公环境的要求。

交通配套篇进驻时代精英，出行无忧。

时代精英地理位置优越，重要单位近在咫尺，交通也是四通八达。周边有数条交通主干道，道路宽敞进解放路直接沪宁高速，中山路贯穿镇江繁华市区，进出均十分方便。此外，还有近十余条公交线路环伺时代精英四周，方便您直达镇江市区每个角落。一句话，进驻时代精英，出行无忧。

时代精英地处市中心成熟区域，周边的商业、生活配套也十分完善，步行五分钟之内，有六家银行、二个证券市场、一个邮电局、二个大超市、一个大型休闲广场、一家四星级酒店、数家星级宾馆。

京口区一直是镇江行政设施、行政单位最重要的行政区。我们周边有市房地局、市工商行政管理局、市建设局、市规划局、市交通局、市贸易局等等部门。全而维护您在各方面的利益。

产品篇强强联手，再创新高。

时代精英的全案策划是上海宏地企业镇江公司，系浙江宏润控股有限公司的直属子公司。浙江宏润控股有限公司是一家以建筑业、制造业、房地产业为主的多元化投资公司，涉及地产投资达人民币20余亿，具备雄厚的资金实力，先后经营了 30余个项目，具有代表性的项目有北京观缘，总销达人民币20亿；上海徐汇区宏润国际花园，总销人民币25亿左右，引邻了上述地区高档住宅的开发风潮。我们的建筑装饰团队是江苏省知名的拥有国家甲级建筑装饰资质的：江苏华泰公司（IS09001: 2000质S管理体系认证单位），200广2004年连续获得省质S管理优秀企业、建筑装饰优秀企业称号，并具有20多个国家境外施工管理经验，获国优工程2个。

曾施工过：北京京广中心（五星级）、北京香格里拉饭店（五星级）、北京饭店（五星级）、英国奥尔巴尼饭店、俄罗斯哈巴罗夫斯克国际机场等一批大型高级建筑。

时代精英总建筑而积约7000平方，主体建筑平而略显正方形。中间部分建有中空式观景天庭、景观走廊，而积在39^126平方不等，主力总价在2035万左右，并赠送精装修（装修标准详见楼书），为您省去装修的麻烦，同时满足您观景式办公的需要。时代精英第四代精英理念写字楼，摒弃以前第一代管理混乱的局限，也不象第二代甲级写字楼的昂贵物业费，比起仅仅拘泥而积约束以及市中心地段特点的第三代写字楼。时代精英把小户型写字楼推向了新的高潮，在有限的空间内实现功能化合理布局，充分满足了现代企业的快捷与方便，结束了小户型写字楼无景观的孤独定义，同时项目所倡导的ELITE概念真正实现了小户型写字楼景观与各项国际化服务的精确结合。

建筑方面采用纵向流线型直线设计，采用天然石材、彩铝玻璃加高级弹性涂料、质材，既体现现代简约主义的艺术风格，又凸现气宇不凡的高贵品质。

时代精英建筑4一7层空间为写字楼，1 一3层配备成熟商场。写字楼内含多项商务办公配套功能，成为入住企业的理想会客室，全方位体现现代化商务的办公品质。

投资篇天时、地利、人和。

镇江自古以来就有着很丰富的文化底蕴，为保护这一份古老的文化，在近年来市中心开发过程中步伐相对缓慢，较其他迅速发展的市中心区域房价的全面上扬而言，镇江房价增长相对低调。但是随着近期镇江市中心的几项大手笔的规划，镇江的房地产市场明显表现出蓄势待发的态度，目前正是投资镇江最有利的时机。随着这几大项目的日益完善，近年内镇江市中数万房地产精华资料免费下载，资深操盘手在线交流

心的房价将有一个历史性的飞跃，特别是商业地产方而，6月1日开始执行的新政。

在房市引发了巨大的震荡。但从本次的内容不难看出，政府对房地产业的主要指向有非常明确的目标，就是要改变商品房建筑而积和供应结构发展不尽合理和住房过度投机性投资的行为。主要还是针对商品房供应不合理，但对商业性用房的政策几乎没变，所以现在国家的态度也很明显；住房是给人们用来居住的，是人们用改善居住条件的，而不是被炒来炒去没有发挥实际用途。而对于商业用房，对投资客指明投资房地产市场的方向。因此升值前景在这几年内得到充分体现。

纵观镇江，保值和增值前景利好的个案，无外乎地段优越，交通便捷和过硬的物业品质。而我们时代精英独揽众利于一身，人无我有，人有我优，品质卓越，每一套时代精英写字楼都为您fi身定做，精心打造。凭借得天独厚的天时地利成为镇江楼市不可多得的投资热土，为慧眼独具的您提供良好的投资空间！

2005年度镇江写字楼的租金情况!

按照目前的市场行情，以一套70平方时代精英写字楼为例，保守计算按R租金1.2元，年租金为1. 2X365X70=30660元。如购入价为32万，年投资回报率为： 30660 + 320000=9. 6%, 差不多十年就可以收回成本并净赚一套房屋。事实上我们都知道，租金每年都在上涨，如果按年上涨5%计算，那么到第9年的租金合计为： 338070元。

目前的施工进度及质量

时代精英目前正在进行紧张的室内装饰工程。我们的施工单位江苏华泰有着完善的管理体制和丰富的施工资源。虽然目前施工场地比较狹小，但是施工材料仍堆放得十分整齐。而且施工单位配有充裕的施工人员及工具，在施工时循环使用，体现出施工单位雄厚的实力，从客观上保障了施工的进度和有条不紊的进度。因此整个工地井然有序的精细施工质量足以体现了本案建筑的优良，您完全不必为施工质fl担忧，因为我们预留了非常充裕的精装修施工工期，以确保精装修的每一处细节部位都做得尽善尽美。

政府救市机不可失一上海楼市新政解读和销售说辞文/上海中原研究咨询部

中介部的兄弟姐妹们，10月22日晚上海市政府最新出台的 14条楼市新政旨在全面救市，犹如一颗重镑炸弹横空出世，对于接下来的市场走势和方向都作了明确建议与指引，可见政府此次下足了猛料。当然，对于三级市场的买卖双方而言也会相当敏感，如何通过新政解读更快更好的去和上下家洗脑十分关键。

政策解读：

一、对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，首次购房证明由市房地产交易中心出具。

（现行税率： 1.5%）

解读：首次置业是必须条件，而且需要市房地产中心严格把关，通过全部区县交易中心的产调出具相关证明，契税优惠幅度优惠0.5%个点；由于主要针对90平米以下的普通住宅，所以 140平米以上的房源不受政策影响。

二、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。（现行税率： 0.05%）

三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。（现行税率：三年内0.5°/。，三至五年间0.25°/。）

四、对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低

首付款比例调整为20°/。。

五、下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调 0.27个百分点。

六、个人将购买超过2年的普通住房对外销售不负担营业税。（现行税率: 5.55%）

七、个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税。（现行税率：普通为1°/。，非普通为2%）

八、购买自住普通住房的，住房公积金贷款最低首付比例调整至20%,对第一次购买自住普通住房的家庭，在符合贷款条件的情况下，每一借款人基本公积金最高可贷额度从20万元提高到30万元，每户家庭最高贷款限额为60万元。若有补充住房公积金的，每户家庭最高贷款限额为80万元。

九、免收个人购买普通住房的住房登记费和个人买卖存量普通住房的住房交易（转让）手续费。

十、调整本市普通住房标准。

十一、继续加大中心城区旧区改造力度。

解读：通过动拆迁改造等，扩大和拉动住房需求十二、建立和完善住房保障体系，通过收购等方式，增加廉租住房房源。

十三、加强对市场信息和基础数据的整合、监测和分析，建立房地产市场信息发布制度。

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十四、严格执行土地利用总体规划和土地利用年度计划，加强土地供应管理。

解读：控制供应量，从而缓解供大于求的市场现状，保证交投活跃度

本意见第一条至第五条按照国家有关部门规定时间执行；第六条至第九条、第十四条执行期限：从2008年11月1日起至 2009年12月31日止。

解读：时间的限定是为了保证在特定时期内，鼓励自住购房，同时也是为了抑制投资需求以及短线投机炒作，维护市场的合理秩序。

其中，第二、三、七条是同时适用于普通和非普通住宅；第六、九条仅适用于普通住宅

销售说辞 ♦对买家说的话

研究咨询部建议：近期鼓励买家多看房，积累看房经验，告诉买家要有紧迫感！

1.11月份政府会给出普通住宅的具体标准，到时候普通住宅的契税会有明显降低，而且会有更多的住房纳入普通住宅，而不用承担5.55%的营业税，会对买卖的活跃有较大的刺激，房价趋势是一定不会进一步下降的。

2.不排除09年12月31日后政府会恢复现有5年期内向

卖家征收营业税，交易成本的上升后房价会有明显的上涨。

3.建议多带客户看房，让客户物色好几套自己的理想房源，等到11月份标准一出来，尽快和已看中意向房屋的业主好好谈谈价，早点买下来会比较合算。

4.由于14条意见主要是针对普通住宅，因此单套面积在 140平米以上的房源不受任何影响，建议大户型房源还是要放手去推。

由于政策利好支持购房，一旦等上海普通住宅新标准出台之后，必然会刺激目前的市场刚性需求，由于购房成本和门槛的进一步降低，无论是税费还是按揭贷款还贷都会给予最大的优惠，但是这也只是在特定时间内(2008年11月1日一2009年12 月31日)可以享受的政府利好，由于上海市场的经济走势持续良好，目前的房产市场也只是受到大环境影响而暂时调整，后市发展还是相当乐观的，所以我们预计积压已久的购买需求很有可能会在普通住宅新标准出台之后，呈现阶段性集中释放的趋势，从而带动局部房价的走高，盘源选择面上也会进一步减小。因此，大家绝对要抓住这次千载难逢的机会，尽快行动起来，说服买家多看房作提前量的积累和准备，配合利率和首付的双重效应，一旦等到新政和标准具体出台后马上要求下定，这样对买家来说就能及时出手购买到心仪的物业，否则过了这村就没那店，同时也相信对于近期的开单成交大有帮助。

预计普通住房新标准的价格会在目前基础上提高20%左右，

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也就是说，今后内环线以内房价为20000元/平方米（目前为 17500元/平方米），内环与外环之间为11500元/平方米（目前为10000元/平方米），外环线以外为8500元/平方米（目前为 7000元/平方米）。因此，对于买方而言的契税成本将会有一定程度减小。

具体利好表现如下：

1、政策导向：预计政府会根据市场反应，继续在金融、税费等方面给予更大的市场利好扶持。

2、普通住宅新标准推出时间，预计短则在月底之前，最迟政府也会在一个月内做出具体公示

3、贷款利好：

1）公积金贷款：总额度从60万上调至80万，贷款利率下

调0.27%

5年以下 5年以上

4.59 5.13

4.32 4.86

（目前）4.05 （目前）4_59

2）商业贷款：首次甚至多次置业贷款利率的下限从现行可扩大为贷款基准利率的0.7倍，即下降30%;之前仅针对第一次贷款的业主，实行基准利率下浮15%的优惠

3）首付款比例从30°/。减少到20%

案例：贷款公积金

1）按原政策：

房价100万元，首付2成，商业贷款金额20万元，贷款年限20年；公积金贷款金额60万，贷款年限15年计算。

（商业利率6.35%,公积金利率4.86%）：每月还款额为 6176.4元

2）按新政策：

房价100万，首付2成，纯公积金贷足80万，贷款年限20 年（新房）计算。

（公积金利率4.59°/。）：每月还款额为5100.14元（注：原用组合贷款，贷足公积金一般上限为15年）

♦对卖家说的话

研究咨询部建议：卖家快放盘，多放盘；价格到位赶紧出手!

1、大环境宏观面情况堪忧，房价会继续下行

2、投资回报率持续走低，转售为租不如存银行

3、政府减免地产税收旨在提高市场成交，要理性认识返还给买家

4、提前为卖家算好非普通和普通住宅价格，及相应交易成本

由于目前的大环境和全球经济形势不容乐观，尤其是受到美国次贷危机的影响，也波及到了中国房产市场进入了下行的调整周期，从开发商资金链吃紧，乃至万科之流的品牌开发商也破天荒大幅降价，因此二手房市场的价格也肯定会作出相应的调整，

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目前市场一、二手价格倒挂现象只是暂时的，所以在放盘价格上要狠狠地坎，起码要在目前的基础上继续坎价30%左右才有出货机会。

当然，大部分卖家会存有侥幸心理，以为短期转售为租以观后效，其实市场复苏尚需时日，且保守来看起码需要2-3年左右的时间，对于卖家而言要审时度势，树立现金为王的理性观点，目前的租金水平也在逐步走低，投资回报率的低迷对于客户而言实在是大大的损失，根据研究部最新统计显示，类似古北、联洋等高档住宅公寓的投资回报率仅仅为3%，甚至不如一年期银行定期存款利率4.14%来得划算，如何抓住这次难得的反弹机会尽快出货，实在是关键之极！

从未来市场走势来看，整体经济大环境仍处在不稳定甚至是萧条的状态，无论是从股市的大幅走低还是国际社会的金融压力来看，房价依然进行深度的下探调整，因此对卖家来说，保持冷静的情绪，将手中房源及时放出，同时适当提升议价空间以及让利幅度，确保有盈利就出货的实际想法。

另外，从新政推出前后的房产税费减免的情况来看，若非普通住宅被划为普通住宅，业主持有期已经超过2年，出售成本可降低近10%;对于卖家而言，切记近10%左右的成本优惠是政府救市的一种手段，绝对不要以为是把这块让利给到房东的，千万要提醒把这块让利给到买家，从而真正意义上做到买卖双方的共赢！

当然，在14条新政中提到的超过2年的普通住房个人不负担营业税，而且在最后也提到了时间限制，仅限于2008年 11月1日一2009年12月31日这段时间内，这个政策意旨客户不要趁机扩大投资，抑制短线投机炒房，否则买家的数量不会比现在增多；我们有理由相信，只要价格合理，业主到手价在原基础上不变，那么肯下定的人自然会多起来。

税率前后调整比较，新旧政策对比持有2年之后，卖家税费差额24.3万元(见下表)

从上可见，前后税费差额将近9°/。-10%，各位中介部的同事们一定要好好和业主算笔账哦，优惠幅度实在是大啊！

某房地产项目销售说辞与问答纲要

一、概况

1、小区名称、组团名称、以及各栋？

XX花园；A组团：多层14栋、小高层2栋,B组团，12栋多层,2栋小高层

2、楼盘所在地理位置？

花桥北、后湖片区、钢材市场旁

3、周围主干道及离主干道距离？

在带黄公路边。离花桥转盘500米

4、周围楼宇及建筑物：

周围有后湖生态花园、世纪花园、佳海华苑

二、开发、设计、施工等公司介绍

1、发展商名称？

XX置业发展有限公司。

2、公司所在地址？

XX区XX园1栋三楼。

3、开发过哪些楼盘？

XX园（一期）

4、承建商名称？以往承建过哪些楼盘？

暂未定

5、监理单位名称及监理项目？

湖北XX监理公司

6、设计单位名称及曾设计过哪些项目？

深圳市XX建筑设计有限公司。深圳XX山庄、深圳XX居住区、深圳XX居住小区等。

7、物业管理公司名称？物管费、服务项目？

武汉XX管理有限公司。多层。0.50 7飞/平米.

8、环境设计由哪家公司设计？有何设计项目？

深圳市XX建筑设计有限公司。深圳XX山庄、中海XX居住区

9、售楼处电话：？

前台处：合同签定处：

三、楼盘资料（一）规划：

1、 XX花园用地性质？批地时间？年限？

居住区。1998年。70年。

2、占地面积？建筑面积？

净用地: 97563.2平米。141851.32平米

3、容积率？绿化率？建筑覆盖率？

1.45 36% 23.8%

4、 XX花园设计特点？

规划：建筑布局座北朝南.间距较大.带状绿化空间（景观、休闲、健身于一体。）

建筑：一梯二户、部分架空、么家花园、大厅小卧、四明、落地窗、在阳台。立面突出现代建筑和绿地建筑的风格造型轻盈、通透色彩丰富明快。

4、小区是否封闭管理？封闭以什么形式（例如栏杆或围墙）？

是。围墙。

5、小区有否监控系统？

有（电视监控系统）

6、 XX花园楼与楼之间的楼间距为多少米？

20米〜58米

7、 XX花园共有多少种户型？各多少套？各户型面积比例？儿梯几户？

（表格形式）

8、架空层高度？净高？用途？

3米。2.98米。休闲。

9、车位总数？车位租或售？价格？租是否为固定车位？

336个。售。4。5万元/个租为100元无固定车位，150元有固定车位。

10、会所面积？几层？服务内容？

1789.98平米。一层。休闲，娱乐，健身于一体

12、会所功能？使用方法？收费标准？待定。

13、小区配套与家居服务？

提供钟点工服务（收费）

14、小区可有消防系统？为何牌子？

室外设有消火栓，商场、商铺设有火灾警报系统。

15、小区可会实行人车分流？小区有多少出入口？位置在哪？

A区两个后湖南路及万隆四路。

B区两个后湖南路及万隆四路。

16、小区商业配套服务？

小区提供商铺。商业街。

17、住户专车的发车时间？收费标准？

见班车时刻表，现免费

18、水电收费标准？煤气、有线电视收费标准？多少班次？

水：1.1元煤气:0.80元/立方米（初装费:2200元）电:0.45元/度有线电视:10元/月（初装费:400元）

19、商铺规划？商铺使用年限？

后湖南路商业街. 40年

20、 XX花园的动工时间？竣工时间？入伙时间？

A组团2001年12月2日动工，2002年10月26日竣工，2002年12月28日入伙.

21、是否带装修？价格是多少？标准怎样？

不装修.

（二）、交通、配套

1、到火车站、市商业中心、公园、机场等的时间？

火车站：（公交车）汉口火车站30分钟，武昌火车90分钟，（的士）10分钟，40分钟。市商业中心：（公交车）汉江路步行街40分钟，武广、武展40分钟。武昌司门口 90分钟。武汉昌中南路90分钟。

（的士）10分钟。10分钟，40分钟，40分钟。

2、公交车运行情况：车资、线路、运行时间、车行路线

1.20元, 706、716,汉阳腰路堤----竹叶山（6: 00〜22。00）恒星园（6: 00〜20。00）武昌梅苑小区生态花园（6: 00〜21。00）

3、银行？

工行、交行、建行、信合（附近）光大银行等（竹叶山）

4、现有肉菜市场？

二七则路

5、饮食？

梦天湖

6、娱乐？

7、宾馆？

8、邮政、电信局？

花桥邮局（三眼桥车站），中国联通（竹叶山）

9、医院？

一六0医院（黄埔路口）；空军雷达学院内部医院

10、药店？

11、购物商场？

武汉口商业大楼（花桥二村）

正大超市（本小区有免费专车接送）

12、幼儿园、小学;中学？

（1）地址：（育才）花桥一村（招商银行正对面），（七一中学）本小区后。

（2）电话：（育才）（幼）、（小）、（中）,（七一）

（3）联系人：（育才）高院长

（4）收费：保交费1年3000元，保育费和杂费160+5.5

（5）规模：国家级重点试点模范学校.

⑹性质：国立

（7）录取方式（小学）填表申请每年5月份而试，（中学）现不招

四、建筑：

1、楼体为何结构？基础为何种基础？

主体为框架结构，基础为深基础-振动沉管灌注粧。

2、楼板的厚度？

100米〜120米。

3、楼体高度？层高与净高分别为多少？

多层楼高； 21.00

4、是否隐梁、隐柱设计？房间内梁高度？

异性框架、隐梁、隐柱、房间内无梁；净高2.88m; 3.68m

5、山墙厚度？

250MM

6、给排水管线的上水管和下水管分别为何种材料？

给水为PPR管，排水为UPVC管。

7、实用率？

8、有否天然气管道？

管道煤气进户

9、楼宇的外墙为何材料？什么颜色？

外墙涂料，蓝色

10、如何处理防水层（屋顶、多水房间）？

屋面SBS柔性防水，卫生间聚胺脂防水

11、楼宇抗震等级？

6级抗震设防。

12、室内多水房间的标高较其它房间的标高低是如何实现的（是否为降板）？

降

13、空调水的排放是做如何处理的？

PVC管收集冷凝水，集中排放至小区两而水系统。

五、室内：

1、楼梯间装修标准？

跳步水泥砂浆、收光（是否贴地砖待定），墙高、顶棚乳胶漆饰而

2、入户门与房间门的尺寸？

入户门 1000mm X 2100mm 卧室门900mm X 2100mm 厨卫门800mm X 2100mm

3、每户供电最大负荷为多少？

复式住宅12KW,其它8KW

4、楼梯间照明系统？

楼梯间设有公共照明系统

5、每户可带装修？装修标准？

6、业主可否更改隔墙？

可以合理更改

7、窗可为凸窗？凸窗宽度？距地而多高？玻璃厚度？

凸窗窗台高450MM。出挑600MM.玻璃厚度5MM

8、房内各种接口布置（有线电视、电话）？

无.房内有弱电分配箱，客户可以根据实际需要，从箱内引入有线电视，宽带通信.

9、房间内各种电器开关为何种品牌？

TCL普通型

10、可否安装防盗网？

不可，楼体外观属于发展商.

11、是否预留空调机位？

是

12、房内插座分布情况？（指数量、位置、品牌）

插座分布齐全，每间房间包括阳台都有，至少28个，品牌TCL普通型.

六、发展商承诺

1、房产证几时办理？几时可以拿到？

2、可否外销？外销可否做按揭？

3、可会提供业主质S保证书？

可

4、预售证编号、

5、物业管理公司提供哪些服务？

见附件.

6、按揭银行？按揭年限？

一期为中国工商银行武汉天安支行，七成二十年（二期待定）

7、付款方式？

一次性付款，分期付款，银行按揭,公积金

注：有关楼盘推广形象部分待广告公司确定后三方共同确认。

附件:

0建筑本体共用部位共用设施设备与物业规划内的市政共用设施配套服务设施的维修养护和管理，充分发挥原有设计功能，确保使用安全舒适方便； 0对小区实行封闭式安全管理，全天24小时三班轮值，全体安全全护卫经过严格训练，实行准军事化管理，确保小区安全；

0公共环境的酒店式清洁绿化服务；

0停车场专业管理和区内秩序与安全管理（收费）

0商务秘书服务（收费）

0室内小S维修（收费）

0酒店式室内清洁（收费）

酒店式国际公馆销售说辞

(寒暄，问清客户是否第•次来，若是第一次来，就介绍一下项目所处位置)

我们项目分成三期销售，目前-•期已经基本销售结束，二期我们推出一个全新的产品一一多功能酒店式国际公馆。古时候只有大家人家才能称之为公馆呢！之所以称之为酒店式，是因为它和一号、三号楼- 样享受酒店式的管理和酒店式的服务。

目前江都市场上小公寓很多，但我们这种小公馆却绝无仅有，它们之间有本质的区别。一般的小户型公寓象酒店式的中间有一个长长的过道，分南北两侧，而且卫生间和厨房都没有窗户，是暗厨暗卫，但我们国际公馆的小户型公寓全部朝南，而且卫生间和厨房都有窗户，做到了明厨明卫，南北通透，另外它最大的一个特色是层高达到4.8米，用高度换空间。4.8米挑高使空间可一分为二，分隔后一层而积，双层享受，真正的买一层得两层，下层可以设计为客厅、餐厅、厨房洗手间，上层做卧室、书房，挑高小户型把室内居住环境空间化、层次化，使功能分区更为合理，动静有别、公私分明，给人一种''买平方得立方〃的全新感受，甚至可以算作类似于别墅的一种高档住宅形式。一套40平方米的挑高小户型基本上相当于一套80平方米普通住宅的使用功能。

我们的平而图已经出来了，还做了部分装修效果图，您到那边坐下来我详细给您介绍一下好吗？

酒店式国际公馆详细说辞

二号楼我们推出了一个全新的产品一一多功能酒店式国际公馆。

它与目前江都市场上-•般楼盘推出的小公寓有本质的区别，一般的小户型公寓象酒店式的中间有一•个长长的过道，分南北两侧，而且卫生间和厨房都没有窗户，是暗厨暗卫，但我们国际公馆的小户型公寓全部朝南，而且卫生间和厨房都有窗户，做到了明厨明卫，南北通透，可不要小看了这两扇窗户，这一处的设计我们损失了很多的销售而积，而且要多打很多粧，也大大增加了成本，这正体现了我们公司在产品方面的人性化设计，处处先为客户考虑，然后才是我们的利润，其它公司的老总是绝不会有这么大手笔的。

另外它最大的一个特色是层高达到4.8米，用高度换空间。4.8米挑高使空间可一分为二，分隔后一层面积，双层享受，真正的买一层得两层，下层可以设计为客厅、餐厅、厨房洗手间，上层做卧室、书房，挑高小户型把室内居住环境空间化、层次化，使功能分区更为合理，动静有别、公私分明，给人一种''买平方得立方"的全新感受，甚至可以算作类似于别墅的• •种高档住宅形式。套40平方米的挑高小户型基本上相当于一套80平方米普通住宅的使用功能，具有客厅、厨房、餐厅、卫生间、书房、储物间等。 4050平米的主力面积完全可以享受两房两厅、或三房两厅的舒适生活。虽是小户型，但主卧和客厅而宽仍能达到4米左右，生活舒畅自在。高层建筑的设计让空间24小时不停的吐纳新鲜空气，生活更健康；让空间更加安静私密，除了不打扰邻居还将外来的噪音挡在门外。

''上城国际"4.8米挑高小户型为高层带电梯的纯板式住宅，南北通透，生活通风采光极佳将居住品质提升到了新的高度，属于真正的享受型精品小户型，同时产品空间功能设计也很强，就实用性而言甚至比有些大户型的品质都要高。

我们可以来做个比较，比如您要买一套普通住宅，得房率也按80%算，若要得到65 m%那么它的建筑面积要达到80 nf，若按均价3500元/nf来算，要28万元，再加上装修至少32万元。而我们这种销售而积只要达到40 nf就可以拥有65 nf的使用面积了，总价大概20万左右，您说哪个更划算呢？若贷款的话只要首付五六万，每个月月供七八百就可以轻松拥有一套您喜欢的房子了！

无论是在扬州还是在上海，只要这样的产品一推出，都会引起很多客户抢购。这是我们江都唯一也是第 ―个推出这个棒的产品，

而且国家政策也出来了，以后层高超过3.0米的住宅项目不会再批了,物以稀为贵，以后一定会有很大的升值潜力。无论是投资，自住或是办公都是很划算的。这么好的机会可千万别错过了！刚才给你介绍的是我们的这个产品的特色，为什么我们这个称之为酒店式的呢?现在我就来给您介绍一下住在我们这个小区里我们会享受到什么与别的小区不同的待遇.

我们的项目位于江都新区，舜天路与新都路的路口，紧邻江都唯一的四星级酒店--京江大酒店，我们项目也跟京江酒店所有的会所互相结合，所以住在上城国际的住户会比任何人受到更多的礼遇，可以享受最优惠的贵宾待遇。舜天路将来会直通扬州文昌路，到扬州十分便利，十几分钟车程就可以直达扬州文昌商_。新都路是江都重点规划的城区主干道，目前政府再向东建设一条超宽的环城干道，而我们的项目所处的位置即将成为江都W •个繁荣、热闹的新区市中心。

接下来为您仔细介绍我们公司特别用心规划和其它个案不同的产品设计。

因为我们这个项目市委、市政府也是高度的重视，对我们的要求非常高，我们公司也本着为业主着想，为了给业主创造一个很好的休闲场所。您看我们在小区正门，设计了一•个最具特色的退缩42米的广场，东面也有退缩20米的广场，另外在北面也有退缩15米的广场，三个广场互相连结，有200多米长，形成一个很大的广场面积约5000平米左右，这样设计第•一主要是为了让我们上城国际的住户，拥有一个其它项目没有的宽敞舒适的休闲空间，具备休闲、健身、购物的广场。二是为了让周边的市民以及整个新区的市民有一个属于自己的消费场所。而这样的广场设计也必将是人气、商气、财气汇聚之处也- 定会成为新区的一个最亮点的地标区域。

在楼下的商业裙房部分，因为本项目规划为高档住宅，所以在沿街的商铺中也一并规划符合本项目定位的高档、精致的业态，提供上城国际的住户各项生活的需求。比如金融中心、二十四小时的便利店、养身休闲会馆、汽车展示中心等这-•系列高档的商业配套。

进到小区，我们是采用人车分流的设计，人车完全拥有不同的出入口，确保对住户出入的安全和尊重。也不会让车辆的排气味道影响住户的生活。车从单独的入口直通地下车库，在地下车库空间里，我们特别设计在整个扬州地区，第一个在墙面利用彩绘田园风光的阁画来增加美丽视觉的享受和明亮感的小区。另外也在地下室几个重要的位置也有设置紧急按钮和摄影系统，让每个住户到地下车库也能感受到小区的安全和保护！

而在社区大堂的设计，我们规划扬州、江都地区唯一的两进式大堂，在南门主入口我们设计五星级酒店式大堂，采用五星级的标准设计，让您和家人及来访的客人感受就像来到五星级的酒店•样。我们会为住户提供精致、舒适的休闲大厅和服务人员，也提供二十四小时的保洁服务。另外我们也会在小区里配置其它的功能会所，包含设置24小时的生活便利商店、咖啡屋、医务室等等满足所有住户日常生活的便利，以后您可以带着您的贵宾、朋友在自己的小区里，就可以全面享受到星级的酒店服务内容，包括酒店式柜台服务、交通服务、商务服务、客房服务、会所管理服务、休闲旅游服务，(比如返家与访客接待、门僮、代客泊车、柜台留言、代收储藏、购物推车及大型行李；为住户与来访客人提供代招出租车服务、各种大众交通工具的时间咨询等服务；代订各项票务，代缴各项费用，邮件包裹寄送，快递委托，代订报纸杂志；提供衣物代送洗，特约钟点女佣服务，特约居家清洁服务；如住户有旅行需求，可提供旅行社一般的代订旅游行程，饭店食宿安排等；居家修缮，租赁中介，设计，装潢，特约健诊，特约开锁，特约家庭花匠，家电送修等。)

另外在我们单独的每一栋楼的入口，也规划一个高级的入户大厅，这样两进式的大堂设计，更确保每个住户的安全和私密性。在这个单栋大楼的入户大堂里面，设计非常先进的磁控安全门，只有您和家人才可以进到电梯里面到达你的家，这样更保障了您住宅的安全性。另外我们对电梯的要求也很高，我们特

别采用国际品牌--日立电梯，速度达到了 2米/秒。确保住户使用上的效率性。且每一层规划有三户住家，却有两部电梯的配置，也是在确保每个住户使用的便利性。也就是说目前江都地区，-•般电梯公寓的设计，都是两户或三户共享一部电梯，一旦电梯要维修时候，对住户就会产生极大的不方便，这一点上城国际就做到全面的考虑也绝对不会发生这种现象。

接下来我为您介绍最重要也是您最在乎的，每个住家所配置的安全设备和建材设备。在每个住家里面，我们设置智能化安防系统，全程管理您的住家让您安心无忧。在住家的建材配置上，也是釆用全江都最完善、最高档的建材，入户大门采用钢木复合防火防盗安全门，配置精细门锁。窗户配置欧式彩铝断热窗，配置双层中空隔热玻璃，完全阻隔噪音和紫外线。在造价上也是•般普通住宅项目门窗造价的•倍以上。外墙体釆用保温材质施工，让您的住家更温暖更节能，节能达到国家规定50%以上。最让住户感到温馨的是，在空调管道的设置上，统一釆用两种空调管道同时配置，让您不用为了以后住家空调机组更换的时候，免于住家还要敲敲打打的困扰，更不会影响整个外观的立面，这也是全江都其他项目所没有的规划设计"href="http://www.91home.net/kaifa/3/" target="_blank"＞规划设计。

另外针对建筑本身的建材，我们在建筑的外墙基座采用高级的石材、墙体釆用市面上最高级的丁挂砖、局部釆用豪华的弹性涂料作线条勾勒，楼顶还设置亮丽的灯光，让三栋大楼在全江都成为最亮眼的建筑。住在这里，以后您要带朋友回来家里参观，在很远的地方，您就可以告诉您的朋友，眼睛看到发光发亮的建筑物就是您的家。这是很有面子、很光荣的感觉！

接下来一定要跟您介绍全扬州首创的特色花园：我们的花园近五千平米，在中间一栋楼的底层做了两个部位的挑空，把两个中庭花园串连起来，让住户的视野更通透，可以看到整个的花园。这也是全江都第一个大型、整体性的景观花园。

它主要拥有三大特色：

一、具备养生、健康的功能因为我们培植很多特别的香草植物，不仅能带来香味，更重要的是每一种植物皆有它特别的功效，可以有益身体健康、安神舒心。兒外还可以运用这些植物做些食物上的料理，增加生活上的乐趣。

二、满足住户的休闲、娱乐的需求---花园里面有专门为老年人准备的大型地面石棋，墙而也画上了太极拳谱，让老人运动身体。也为小孩准备有趣的游戏区，设置多项的游戏设施。更为全家人准备了兼具按摩功能的卵石健康步道、户外健身器...等等，让全家人在小区里面就能享受运动及休闲的乐趣。

三、最有特色的园林景观---我们将欧式的园林特色及现代城市化的风格相互搭配、合谐布局。在每栋的入口处还精心设计了一些水景，俗话说：w水有灵气、水为财〃，也代表您住在这个小区能够财源滚滚，人旺、财旺、精神旺！当然在视觉上也是一种舒适的享受。

以上就是我们上城国际主要的特色规划。也因为我们对江都所有项目都有充分的了解，更加知道上城国际跟其它项目的差异性。所以我们会大声的跟客户说，拥有上城国际，一辈子不想再搬家！因为上城国际不管从规划、设计、配置各方面，在扬洲、江都地区都创下许多的唯性和稀缺性。我们就是要打造江都唯•的高层建筑，高档的社区，我们希望给客户带来的是未来城市化的生活，让这些住户可以比其它人更早体验更高级的生活机能和住家规划。让每一位成功人士得到一生中最满意的住宅，同时也是提升我们城市的形象，这也是我们公司最大的理想目标。

针对投资客户：

因为我们这个跳高产品规划为多功能酒店式的国际公馆，定位为于国际接轨的人性化空间，功能灵活多样, 装修百变空间，所以做为投资客户非常多。

首先我们紧邻京江大酒店,填补了它的一个空白.对于您出租来说回报是很高的，向您买普通的房子花 30-40万租金也就1000元左右，而我们的房子您只需20万左右租金在90-1500元左右。对于一些想常年享受酒店生活的人来说住在我们这里花费不多但拥有超值享受.特别对出租给一些企事业单位的老板来说花费更少却能更好的招待朋友、生意场上的贵宾。比如说住我们的房子每晚花费30-50元享受的是星级酒店的服务，而住京江大酒店每晚花费200-300元享受的是•样的待遇。所以说很多企事业老板把房子租下来作为単位的接待用房，休闲了、娱乐了、居住了、或办公了。在旅游旺季，我们的房子作为酒店用房出租，收入可不菲哟。

其次我们项目周边有许多重点中小学,现在的家长在孩子的教育上投入是不惜--切代价的,我想我们这么好的环境、一•流的服务一定会成为他们的首选的！

另外现在人才的流动非常大，很多公司为了留住人才,要为他们解决日常生活的后顾之忧，要为他们租房子甚至是买房子，那么我们这种房子花费不多但功能齐全的公馆正是他们的需求！

再加上很多人现在处于创业初期,想要找-个办公场所，但目前江都市场上没有商务楼，纯商铺代价太高, 我们这种产品也是一个很好的选择.因为我们是江都最高的建筑所以可以给您的公司带来很好的形象；而且在这里办公所享受的环境和服务是在其他地方无法享受到的。我们项目规划有豪华的酒店大堂，若公司的来客较多，也可以不用带到公司去，直接在我们的酒店大堂的咖啡馆或休闲大厅就町以接待了,既方便又显出了主人的气派！

您看我们国际公馆所处的位置就是未来江都新区的核心位置，门U的舜天路将来直通扬州的文昌路，东侧的新都路直通江都市区，交通非常便利坐享两市的繁华！升值潜力无限！

为什么我们这种挑高产品在大城市一推出就被抢购？因为这种产品低总价、首付少、月供低，而且这种产品般都配置星级酒店式的服务，所以成为投资客户的首选，也成为高级白领、单身贵族、新婚夫妇及企事业居住办公的首选。

针对年轻人：

您看我们国际公馆的定位就是与国际接轨的人性化空间。对你们来说首先可以解决你们的居住或作为你们的个人工作室，再就是可以作为日后投资来使用。象你们刚刚出来工作的年轻人，买普通的房子压力太大了，而我们的房子买平方得立方，花很少的钱拥有和普通房子一样的使用空间。等将来条件好了再换意更大的房子，这一套可以用来出租或者增值了出售了赚一笔也行.而且你们在买方的时候不仅要考虑买房的问题，装修费用也是• •笔不小的支出，买房可以贷款，装修可是要拿现金的，而且你们上班又忙，哪有时间去在现场看着啊，若买我们的这种房子之后这些后顾之忧都不存在了，因为我们是全装修的，装修费用也包括在内的，换句话说就是装修费用也可以以贷款方式支付了，这样每个月几百元的月供就可以拥有这么一套很舒适完美的房子了！到时候您只需要买上你喜欢的家具和家电就可以入住了。而且我们这种房子也可以作为您个人的工作室，soho个性化空间，把工作与生活结合起来，现在都流行把办公室搬回家，我们这种房子正好满足这种需要，下层可以接待、办公、休闲，上层就可以休息。

针对老板：

象你们做生意的，经常会有客户往来，在京江大酒店常包房每年的接待费用也不少吧？，可到最后什么也没有,若在我们这投资几套，平时委托物业打扫，有客人来了就安排入住，丝毫也不逊色于京江的豪华套房，既给客户一种家的温暖，又显出了您的气派，最后房产是你的，而且会升值，两全其美啊!就算您自己，平日里工作压力这么大，也需要有一个舒适的空间来放松■■下压力，这个时候来您的国际公馆住住好好享受一下星级酒店的服务.

看您生意这么成功，眼光一定很独到了。向我们这种挑高的房子在北京、上海一推出来就被客户抢光了，因为他首先总价低、使用面积翻倍，升值潜力巨大。而且我们配备的是五星级的酒店式服务让您或您接待的朋友尊享星级酒店的待遇，这是您身份的象征阿。

您看我们的房子是江都最高的建筑，您在江都又是这么成功的企业家，住就要住在江都最高的地方，习惯享受被别人仰视的感觉。

针对企业客户：

而且以后有生意场上的朋友过来，我们国际公馆也可以作为您接待客户的接待用房，而且档次也不差，也能体现您企业的实力啊。

以后您或者您公司的核心干部也可以在这里办公阿，这个档次太高了，环境这么好，酒店的服务，累了 58

到香草花园呼吸新鲜空气健健身放松放松，你的这些千部成天想的就是如何为公司创造更好的效益了。而且您这个办公产生的水电费是按住宅的费用来收取的，这又为您公司省下一•笔不少的费用了。

针对领导：

您看我们的房子完全可以成为你的第二会所，这么好的环境、五星级的服务，那绝对是一种人生的享受啊。

比如说您的爱人出差了，家里大房子您一个人住是不是显得空荡荡的，这个时候你可以来你的国际公馆小住几日修身养性啊。同时也是让您放松心情、缓解压力、尽情享受的地方。

再如你在外地或国外上学的孩子回来了，他们在外而过惯了城市化的生活，回到家是不是有些不习惯了，这个时候您的国际公馆就是为你的孩子置身量造的，让孩子们拥有属于自己的生活空间，休闲了、会客了等等，他们不会感到不习惯，更能增加你们父母与孩子的感情！

再有您的朋友或远方亲戚过来拜访您了，您可以让您的朋友或亲戚住在您的国际公馆，免去住宾馆的种种不便，同时让您和朋友或亲戚进行更好的交流，既不失身份又不受到其他限制。

同时在您不需要使用的时候您可以帮房子委托给我们物业公司给您作为酒店用房出租，特别在旅游旺季的时候，收入可不菲哟。

太阳湖大花园销售说辞

引言

海一样的湖，别墅的王国

一、无以伦比的美景之中的一颗明珠太阳湖大花园。

由香港锦发集团于1996年投巨资，由上海新锦发房地产有限公司建设了上海著名的太阳都市花园，荣获1999年上海白玉兰奖，99年项目销售第一名的成效。2000年香港锦发集团又斥巨资携同旗下的苏州新锦发房地产有限公司共同开发建设了太阳湖大花园。太阳湖大花园位于西上海淀山湖国家AAAA级风景区大观园旁，大观园坐东，太阳湖大花园坐北，沿浩淼的15平方公里湖面，3600米湖岸线，这块秀丽的湖畔土地浸润着5000年的优秀中华文化，承接800里太湖，环拥着各大旅游景点：周庄、同里和苏杭。由美国顶级菲力浦强生建筑大师倾情设计，整个项目共计399万平方米，现已开发一期(已售罄)、二期(已竣工开盘)。三期共1000幢别墅，其中沿湖商业景观街样板房已开工。

现在正在热销的太阳湖大花园二期别墅区是在锦发集团打造高端别墅产品的宗旨下，为上海、长三角地区乃至全国广大购房业主倾力打造的上乘品质项目。从各个方而的价值分析，到业界的口碑流传都是无负于其海一样的湖，别墅的王国的推广口号，也能体现其皇家游艇别墅的社区高度。

二、别墅，不仅是富贵与奢华的专利，更是陶冶、养生之必备。

人之性情，不单决定人成功与否，还关乎人的健康与寿命，三国时代的名相诸葛亮曾说：夫君子之行，静以修身，俭以养德。为什么诸葛亮不说住别墅修身呢？事实是诸葛亮就是居住在溪畔的茅草别墅里。前有溪水、竹林，后有花园、菜地，大自然中的茅草别墅陶冶了一代天才。晋代的陶渊明到了 40多岁，特别奇想要寻找世外桃源居住地，为此, 陶渊明在江南寻找到了好几处理想的居住地，有诗为证：i葛蔼堂前林，中夏贮清阴；凯风因时来，回飙开我襟。息交游闲业，卧起弄书琴。园蔬有馀滋，旧谷犹储今。营己良有极，过足非所钦。舂秫作美酒，洒熟吾自斟。弱子戏我侧，学语未成音。此事真复乐，聊用忘华簪。遥遥望白云，怀古一何深。

我们的祖先特别注重大自然美景对人性情的陶冶和养生，当你置身于湖水、湖景、草地、

鸟语、花香的别墅里，你的心境能不宁静，身心能不舒坦吗？所以，为了你的健康的性情，健康的身体，最好的选择是离开繁杂城市50KM左右，来到大湖畔，大花园，大空间的世外桃源别墅，养性、休闲、居住，以草为伴，以树为伍，以湖为镜，让您的生活更加美好，更加纯静。

太阳湖大花园二期共规划有8种房型，主要建筑风格为西班牙风格和意大利风格。古典与现代，艺术与实用结合的生活环境，在浓浓的异国风情里享受慵懒的温暖阳光，打开窗即能欣赏浩瀚大湖美景与满目绿色，这就是临水别墅的水漾生活体验。河道斜坡绿化、庭院、游泳池、湖岸与私属码头泊岸，一切都是尽我们所能为业主居住创造完美的小区环境。

太阳湖大花园挟大观园与淀山湖两大风景区，踞太阳湖、淀山湖两大天然水系。拥有珍贵自然湖景、历史人文景观。湖景与水给人心理上的愉悦，美景能使您产生不同的遐想，对生活充满信心。小区还在原有天然河道的基础上，斥巨资开挖了人工河道把湖水引入小区。活水河道体系贯穿全区，放养鱼类，休闲、垂钓、嬉戏等休闲养生活动信手拈来。坐在休闲木亭里，品尝清茶，听鸟儿啼唱，看松鼠嬉戏，观赏大湖美景。美妙的绿化景观、精致的细节处理，表现项目非凡的品质。太阳湖大花园拥有平均面积达2000平方米私家庭院，院内景观小品错落分布，绿化独具特色，点缀亭子的汉白玉雕塑、喷水池，更显生动。院内可种植有大香樟、大桂花、大银杏树等高大乔木，配与吊床、鲜花、紫藤、遮阳伞等元素，让您可以真实体验田园乐趣。

开发商斥巨资投入使用了超过6种以上的水源净化设备与水资源保护措施。太阳湖大花园一、二期污水皆经过一级生化处理，水质达到国家一级A标准。净水循环系统后的纯净水质，在家就能感受自然清新的气息。小区在内河道浆砌块石驳岸与雨水排水系统，防止雨水将泥土带入湖水中，有效地防止了水土流失，使绿化与水资源两者皆得到了保护。岸边超大而积的绿化(72%以上)，种植了乔木，最高达10米，直径最大达50公分左右，形成了生态绿化保护带。地面满布草皮、麦冬、葱兰等地面植被。为了建立一个良好的内河生态系统，还养殖了适量的鱼类，在水与岸相接处与淡水植物大S:种植，不但能净化水层，还能优化环境。由于这些举措，整个社区充满了新鲜的氧气，纯净的流水，一幅宁静舒适的生活画卷由此展开。

社区整体格局大气，超大私人领域，每幢平均占地3亩以上，每栋别墅的间距都在20 米以上。大而积私家庭院、大视野观景别墅，都能达到生活享受物有所值的感受。房型空间合理规划。架空层、地下室等赠送面积在使业主获得额外价值的同时，还提供了ft由支配空间的权利，可设计成空中楼阁、超大车库或休闲场所等更灵活地适合个性生活的创意安排。私家庭院、私属码头、私人游艇，诠释了真正意义上的尊贵情结，构筑驾御领地与生活的皇家感觉。建筑立而的欧洲贵族风范，精致到位的风格细节。别墅与景观相连，开门即景，开窗赏景，浸透奢华生活的点滴。在物业管理方而，引进国外先进管理模式，管家式服务让业主更加舒心，更显尊贵。而购买别墅的客户均为高端人群，都具有比较高的社会地位与素质，整体社区品质有所保障。油然而生的社会地位认同太阳湖宽广的水面成为社区天然的安全屏障。

保持健康与美好的心情是您和您的家人最大的财富，也是太阳湖大花园希望为您提供修心养性、怡养天年的世外桃源的出发点。

三、价格与品质的超值，投资增值潜力的分析

别墅作为在地产行业的稀缺产品，具有很大的优势与竞争力。而且由于政府对日益稀缺的土地资源的控制，更是预示着将来低容积率大水景别墅社区物以稀为贵的发展前景。

1、人口与城市经济的飞速发展，导致了人口逐渐迁移集中，造成土地资源缺乏。早前，国家建设部就做出相应举措，颁布规定：别墅停批规划在0.2以下容积率的别墅将不允许再建，这样的土地政策一出台，影响了很多还没有审批用地的别墅项目的品质。临近水资源的地块更受到保护，如，上海市政府就规定沿淀山湖300米以内不准建房，占地3〜 4亩临湖的别墅用地将不会再批准。太阳湖大花园临湖而建，拥有无可比拟的亲水性，占地 500亩，仅建97栋别墅，规划用地平均每户5亩，社区容积率低至0.165,大多别墅净占地 3亩以上，绿化率达到72%，这些项目特性都在向业界宣告着以后将不会再有同样品质的别墅项目出现。太阳湖大花园的土地价值与投资价值将扶摇直上。太阳湖大花园二期每栋别墅的间距都在20米以上，平均占地3亩以上。为了让业主可以天天饱览大湖美景，发展商对大多别墅建造了架空层，层高3.6米，建筑而积400多平方米，这样不但从大露台上一览大湖美景，又实际增加400多平方米使用而积，这部分面积发展商赠送，业主受益超值。签约面积400多平方米的别g,实际购入而积却高达900多平方米左右，在政策调控下，像这样大的占地和这样低的容积率的别墅将不会再批准了，因此太阳湖大花园增值潜力是巨大的。

2、再者，由于政府对环淀山湖区域进行的城市规划，使得太阳湖大花园所处的环淀山湖区域，将成为政府重点规划支持的潜力区域。它将由观光旅游向休闲度假旅游转型，成为上海旅游资源、旅游设施最为集中的地区之一，地域升值，前景无限！而现阶段朱家角的土地价格就已高达120多万元一亩。5到10年间，包括太阳湖大花园在内的环淀山湖区域将发生翻天覆地的变化，即时真正意义上的上海后花园将诞生！

3、太阳湖大花园二期别墅本身具备的优势，也极具升值潜力。太阳湖大花园二期仅揭幕33幢豪华别墅，由美国强生菲利普设计，外观极具有艺术美感，欧洲古典与现代结合。外墙大多采用花岗岩作为别墅立面，建筑风格充满欧陆皇家气质。单栋别墅的签约而积在 403〜603平方米之间，并有部分免费赠送100m2〜400m2地下室或架空层，架空层可设计成室内游泳池、影视厅、咖啡吧和室内庭院等功能区域，有样板示范供业主选择。在增加空间与功能区域的同时，为业主创造了很好的价值，举例说明，按总建筑而积计算，如某房型约1000平方米，售价500多万，签约而积600多平方米。按总而积计算每平方米价格只有 5000多元，按签约面积计算每平方米1.2万元以上，加上已升值的平均2000多平方米一幢的占地而积，业主将享受大部分的升值利益。为了满足客户需要，特配D2-1双拼房型，面积在220平方米左右，丰富了别墅类型与户型结构，提供了客户更加多样的价格选择。所以，别墅将来5〜10年的增值空间将是巨大的！

4、太阳湖大花园II期已被评为优秀别墅住宅小区，并正在接受审批中国花园社区大奖。

四、经典旅游度假分析

太阳湖大花园二期别墅所处的区域与项目本身优越的景观优势，决定了它具备旅游度假这项功能。第一，它所处的环淀山湖区域拥有上海最大的自然湖泊体系65平方公里的淀山湖，以及与淀山湖相连的15平方公里的太阳湖。作为上海最大的淡水湖，淀山湖20 年来已形成了大观园、朱家角古镇、太阳岛、陈云故居等国家AAAA级景点，东方绿洲、高尔夫乡村俱乐部、水上运动场等品牌景点也深入人心。根据上海市政府对淀山湖区域的规划，淀山湖将被划分成东、西、南、北四个重点旅游区域。开发建设过程中，青浦将对大观

园、朱家角古镇进行重新包装，充分发挥它们与环湖其他景点的辐射带动效应。而太阳湖大花园正是在此辐射范围之内，以后与之的互动可想而知。另外，青浦还将发挥水资源优势，将把这里建设成世界级的旅游度假区，拥有五星级酒店，游船，划船运动，水上游乐，渔人码头，购物，餐饮，咖啡，洒吧等功能业态。

生态美景、人文名胜与休闲设施的完美结合，使购买太阳湖大花园的业主在周末或闲暇时间可以游历江南水乡美景，体验时尚运动。优美的风景、浓厚的文化气息，可提供小区业主居家旅游的便利与社区氛围的熏陶。

太阳湖大花园二期别墅社区本身就临15万平方米的太阳湖而筑，拥有无可比拟的浩淼海样湖景。在中央公共码头的木亭里休憩，在湖岸的木栈道上漫步赏景，也不失为一种家门口的旅游休闲。原装美国水星游艇配备齐全，让您能在宽广的湖域里，尽情享受驰骋的乐趣。项目公共绿化设计匠心独具，特别是进口大门处的庭园，设计了绿地、朁水、鱼池、小亭雅筑等小品；放养了松鼠、兔子、锦鱼等活泼可爱的小动物。在体验美妙惬意景观的同时，也能与自然来个亲密接触，回归纯真心情。

五、交通文化配套分析

1、交通配套情况

项目地处长江三角洲地区，紧邻国际大都市上海。长三角以上海为核心，在未来十年内，有可能成为我国区域经济发展的重要核心和亚太地区经济发达地带，将具有较强国际竞争能力。伴随着沪青平(A9)高速公路的通车，从上海古北出发，沿路途经江南名镇朱家角、东方绿洲、国家AAAA级风景区大观园，车程60公里，半小时即可到达著名的太阳湖大花园。A9工程预计2006年下半年可直通大观园。大观园内更设有太阳湖大花园专用码头，从太阳湖大花园私家游艇码头驾航到大观园行程约10分钟。

从苏州市至太阳湖大花园半个小时车程。

从昆山市至太阳湖大花园半个小时车程。

2、区域历史文化

芦墟莘塔

江南古镇芦墟是太阳湖大花园的所在地，2500年历史文化熏陶着太阳湖大花园。芦墟有着47%的水域，富有江南水乡韵味，且生态环境保持良好，人文和自然景观众多，拥有深厚的历史文化底蕴，是名副其实的上海后花园。芦墟以水为源、依水生势，形成了极具吸引力的生态休闲、旅游度假优势。芦墟有得天独厚的交通条件，四通八达的水陆空交通把芦墟与上海、苏州、杭州等大城市联成一体。

在芦墟境内，有著名的泗洲禅寺，有观音桥，有莘塔社区，有汾湖旅游度假区。曾有胥滩古渡的千古绝唱，也有着乾隆下江南时听说芦墟三白荡，无风三尺浪而望而怯步的美传。而亭台楼阁、小桥流水、吴地服饰、芦墟山歌等则体现了吴文化的深蕴内涵。

朱家角

乘车经A9高速公路去太阳湖大花园的时候，就能经过朱家角古镇。这个4 7平方公里成折扇形的小镇，镶嵌在湖光山色之中，似明珠闪闪发光，这就是典型的江南鱼米之乡、闻名遐迩的千年古镇朱家角。

朱家角素有上海威尼斯、沪郊好莱坞之誉，座落于青浦县，水陆交通便捷，风景优美，物产丰裕，是上海保存最完整的江南水乡古镇。1 9 9 1年被上海市政府命名为四大历史文化名镇之一。以小桥、流水、人家格局及丰富的文化遗产著称于世的朱家角，堪称国之瑰宝。如今，朱家角正从闭塞走向开放，从传统迈入现代，迈入以文化兴旅游，以旅游兴古镇的新阶段，成为上海后花园中一朵绚丽的奇葩。

大观园

国家AAAA级旅游区、上海市五星级公园大观园，位于上海市青浦淀山湖畔，与太阳湖大花园以衣带水。大观园位于湖东岸；太阳湖大花园位于湖北岸。大观园内设有太阳湖大花园专用码头，从太阳湖大花园私家游艇码头驾航到大观园行程约10分钟。现代生活时尚融入大自然湖光美景是您的选择。距市中心65公里，是根据中国古典名著《红楼梦》的意境，运用中国传统艺术手法建造的大型主题公园，占地135亩，建筑而积约8000平方米。整座园子设计精湛，建筑宏伟，亭台楼阁，精雕细镂，古木翠竹，相衬成趣，兼具皇家园林气派和江南园林秀丽风格。

大观园四周约1934亩土地上，还有民族文化村、梅园、青云塔、桂花苑等旅游景点，有游艇、手划船、竹筏、激光打枪、射箭、古装摄影等娱乐项目。每年春秋推出的红楼艺术节、红楼旅游节等大型表演活动，是上海都市旅游的重要内容。曾荣获国家建筑鲁班奖，上海40周年十佳建筑，十佳休闲新景点，新中国50周年上海优秀建筑，上海十大旅游特色园林，上海市七不文明公园，国家建设部全国风景名胜区先进集体。

3、社区文化故事

太阳湖大花园卓越的社区景观，

承载着幅又一幅的美妙画面，诉说着一个又一个的动人故事。

相约太阳湖大花园

一个晴朗的早晨，电话如期响起......我和他相约在太阳湖大花园。边接电话边拿出上海

地域图确定着将去的路线，心中满是殷切的期待，因为即将和他相见。我开着敞蓬车从虹桥出发，沿着A9高速公路飞驰，旅途上美景如画，清风撩动着衣袖，我的思念随风而去了。经过小桥流水的古镇朱家角，文化悠远的大观园，沉醉在江南水乡的古韵里。转过大观园就能看见我们相约的地点太阳湖大花园了。

白色的罗马柱大门展开双臂欢迎着宾客的到来。我看着门旁的叠水、木亭、松鼠、兔子勾起了我淡淡的回忆。我仿佛看到了自己穿着红裙，在花园里陶醉地聆听鸟儿清亮的啼唱，欣赏着叠水叮当；看着清澈的池水中，五彩的锦鱼在欢游。微风吹过，枝叶沙沙作响，小松鼠在树上吃着松果，黑亮的眼睛望着我，好可爱。活泼的小兔子和我一起嬉戏玩耍，充满了无限的乐趣。

穿过太阳湖大花园的大门，林立在路旁的大树，随风摇曳着好象在向我招手。路边鲜花缤纷，木廊里缠绕着茂盛的藤蔓。我好象看到自己在遥远的过去，望着看不到尽头的湖水，思念着在这里养育我成长的母亲。想着这番情景，思绪里的少女回到了 30年代，母亲在这里的码头送少女到了十里洋场上海。少女用卖花所得换回了食物与漂亮的衣裳，她穿上了白色旗袍，撑着阳伞，回到家乡。一路将满篮的五彩花瓣，撒向离家的码头、长长的木栈道和这一片思念的土地上。少女乘坐着归来的木船在河道里游走，经过绿色的乔木，经过码头，花瓣顺着水流带着思念飘向远处。在太阳湖大花园里有温馨的亲情，还有缤纷的人生路。

飞扬的花瓣带我回到了晚清的湖畔，私家庭院的古典木亭里有一位温婉少女，弹奏着古筝。一腔热情化成悠扬的乐曲飘荡在空灵的湖而，呼唤着远方的恋人早日归来在优美的

乐曲声中，少女品尝着一杯冒着气息的香茗，遥望着远方的湖而，与久久萦绕的古筝旋律一起，谱写着满怀的情思

湖边的风吹淡了少女的身影。我带着快要满溢的期盼，到了相约的绿色湖岸。这里有着我和他邂逅的美丽回忆。铺上餐布，斟上香气扑鼻的浓郁红洒，等待着看见他的那一刻。不久，伴随着游艇的引擎声，他来了......幸福的泪水就在此时落下，笑容在我的脸上绽放！我

享受着今天的幸福，美丽的回忆与情感交织，这里充满了笑容与感动。

白色的浪漫、蓝色的自然、红色的甜蜜......我的幸福在这里实现了，你也可以！

六、项目背景与展望分析

•太阳系列品牌的延续

进入内地房地产市场十多年来，香港锦发携旗下子公司，立足上海，放眼长三角，致力于打造太阳系列豪宅品牌。

• 开发商的成功经验：

1)斥巨资成功批租收购了原上海历史博物馆，成为沪上第一家置换成功的甲级商务写字楼中汇大厦。

2)成功开发上海太阳都市花园高档住宅小区，拿到了当年上海市单项楼盘销售额第一、综合楼盘销售额第六名的好成绩，并被评为优秀小区、优秀设计奖、白玉兰奖等奖项。

3)2002,投资建设大型别墅社区太阳湖大花园，在社会上取得了良好的口碑。

4)2003年，启动了太阳湖大花园二期，开盘至今延续了良好的销售态势。三期前期准备工作也已于2005年底启动。

• 太阳湖大花园二期

太阳湖大花园二期一经开盘，便因其卓越的楼盘品质与良好的业界口碑销售一路飘红，受到了海内外消费者的热烈追捧。已购房客户都看准其增值空间巨大，是适合居住养生、旅游休闲、度假娱乐的顶级豪宅！有意投资贵宾，敬请从速把握大好机会。

•太阳湖大花园三期社区规划

太阳湖大花园三期工程正在规划设计中，将延续太阳品牌，总体设计以太阳为主题。太阳之核将成为市政配套、教育、娱乐设施的集中地。除了居住群组外，周边社区还会建成供社区居民休闲运动的大型公园。别墅片区之间会设计大片的公园绿化、休闲、运动区，形成片区之间的绿化隔离带。三期还会建设线形的中心商业街，商业区包括零售、商业公寓、游艇码头、会议中心、洒店等公共休闲娱乐设施。

七、客户购房选择和交付标准

本案产品有精装修房和毛坯房二种选择。

1、精装修房：

外墙门窗套：采用花岗岩石材。

地坪：采用爵士白、阿玛米黄等不同大理石及亚细亚、诺贝尔地砖。卧室地坪采用柚木地板并配以五万元一条纯羊毛和四万元一条真丝地毯（现有价值）。

墙面：采用立邦乳胶漆和部分墙纸。

木饰而：采用橡木材料。

厨具：德国进口柏丽厨具。

空调：有三菱电机、进口原装和国产大金、特灵水冷等不同产品。

家具配置以现状为准。

交付标准以现状交付给业主。

2、毛坯房

1）围墙及大门：高围栏和低围栏，相临户间的分户围墙为绿化自然分割；

2）庭院植物：每户种植多棵大树。

3）庭院道路：主干道采用广场砖或花岗岩；

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4）外墙而：选用天然石材饰而；D2-1房型由于是西班牙风格外墙立邦涂料。

5）门窗：入户门为木门、铝合金门窗；

6）屋面：优质彩色陶瓦；

7）供电：配置住户配电箱一只；

8）给排水：独立计量水表，PVC给排水管；

9）燃气装置：液化气管输送入户，装远程计量气表；

10）安保系统：小区配备安保电视监控系统、巡逻及防盗报警系统，周围防越报警系统。每户配有可视对讲系统及家庭智能化防盗系统，（须在小区具备启用条件后启用）；

11）通讯系统：每户配置一只综合信息箱；

12）社区服务：详见小区物业管理公约；

13）按设计图纸根据不同户型，部分户型（LI, F2）赠送地下室，部分户型（Al、B1、 E2、E5、D2）赠送架空层。

14）凡临水别墅均赠送游艇码头一座。

15）商品房内部按毛坯房标准交付。

3、交房日期为2006年9月3（）日。如客户置业后付清房款均可提前办理房屋交接手续、物业手续。

八、物业管理

太阳湖一期为FPDSaviUs，第一太平戴维斯物业顾问（上海）公司担任物业顾问。管理的楼盘有太阳都市花园、金茂大厦、中凯城市之光、罗山绿洲别墅（游艇码头）、世茂滨江花园等，全是上海顶级的物业，是第一家获得房地产综合服务许可证的独资公司。

二期物业总体方向定位为外资物业公司，前期为上海锦友物业管理有限。

物业管理费按建筑面积（产证而积）每月每平方米3.8元。

相关服务项目：按高档别墅区的标准，我们会及时跟进。

九、付款方式

1、一次性付款，为期三个月内付清全部房款。签约首付不少于70%,原则要求签约后一个月内付清。

2、银行按揭贷款：贷款年限最高为15年。

3、境外人士凭护照，太阳湖一期可美元按揭贷款总房款的50%,贷款银行为上海东亚银

行。

4、若总房款高，业主付款困难，在首付不低于30%房款，贷款360万元后仍有缺口外，余款客户可向我司借款处理。

双方签订补充协议，一般在1年内付清，并按中国人民银行贷款同等利息结算，并支付给公司。

十、优惠政策

1、部分户型部分户型（Ll，F2）赠送地下室，面积按实测为准，双方均不作房款退补。

2、部分户型（Al、Bl、E2、E5、D2）赠送架空层380〜400M2,面积按实测为准。双方不作房款退补。

3、送2000〜3000 M2 土地不等（含别墅占有土地），以实测土地而积为准，不作房款退补处理。

十一、抗性规避

1、太阳湖一期

小区虽已交房、人气不足、庭园未装修、居住率低。保留房相对说比已售房位置差、单幢而积大、总价高。会所未使用、物业管理差、部分房屋质量差等。规避说词：别墅入住率有个过程，尤其是毛坯房，上海的别墅小区也一样，您（客户）自己想想是这样吗？例如：前而的南光集团威尼斯花园1993年开发，1996年交付到2002年才真正入住，所以说别墅的入住和人气要一个过程。位置差、花园小强调保留房概念和可售房庭园已做好的概念，房型大、总价高，强调豪宅概念，是为您准备的顶尖豪宅，拥有豪宅是身份的象征，您可以定位自己的生活方式，可做企业会所、私人家宴，这里聚居着大量的成功人士，是未来市场经济信息的聚集地，对您的事业将有巨大帮助。

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会所问题：就说明年五一前我们开始使用，那时这些保留房就没有了，如您现在置业正好与这同步。

2、太阳湖二期

临水而建的防汛问题：

太阳湖二期元荡湖的常年水位为2.5-3.2米。而太阳湖二期外湖泊岸为4.5米，内湖泊岸为3.8米，场地标高为4.6米，道路为4.5米。B1房型的道路标高为4.8米，庭园为4.9米，所以完全不用担心防汛方而的问题。

江苏楼盘问题：

现在由市中心至太阳湖大花园一期需要45至55分钟，而这也只是暂时的，A9告诉06年将通车，届时全程高速公路只需40分钟即可直达小区，出省且不收费。而我们在上海市区由西区至东区开车也需要30-50分钟，所以至太阳湖小区的交通是非常便利的。另外可以提示客人想一想这么一个大项目如往东推进2公里在上海界那它的价值肯定是天价了。

而且太阳湖大花园地处上海与吴江的交接处。二期离上海大观园只有一公里的路程，虽说是吴江市可其地理位置是十分特殊的。

而且上海市土地批租十分困难，尤其是别墅项目，国家严格控制。象太阳湖大花园别墅如此超低容积率在上海是根本不可能，也就是太阳湖一座别墅私家花园的面积，在上海可能要建5-10座别墅。

在欧美发达国家作为第二居所，离工作区一小时车程为最佳距离。更何况上海已很难找到象太阳湖一般优美、自然的生态环境。

对于没有条件的人，对于别墅的选择与城市保持一定的距离，没有工业无污染的居住区为最佳。

买别墅=买环境。环境给人充满自然气息的清静、安宁的视觉感受和心灵感受，使人置身于自然界怀抱之中。

对于成功人士来说，购买的绝非别墅建筑本身，而是别墅生活，购买别墅就是购买理想、购买追求、购买生活，更是购买拥有健康。

3、配套问题：

太阳湖一期周边已是一个成熟的生活圈，拥有超市、银行等等。而且在建中的太阳湖二期及三期将有一条高品位的商业街。并且规划有跑马场、大卖场等。所以今后的太阳湖

小区，市中心有的它有，市中心没有的它也有。

4、水质问题：

水质方而绝对可以放心。上海有一个太浦河工程，即以后上海饮水将来自总投资达2.7 亿元的太浦河工程。而太浦河是太湖流域主要的一条人工河，就位于吴江市境内。

5、土地办证问题：