昆明二手学区房 跌惨了？

昆明二手学区房 跌惨了？

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据教育部公布的数据，2022年，我国幼儿园数量减少5000多所。

这也是近15年来全国幼儿园数量首次负增长。

风起于青萍之末……

少生优生，幸福一生

即使是反应“慢半拍”的昆明，今年幼儿园也有“招生难”的苗头：办公室一同事收到关于幼儿园“老带新”的推介奖励信息，往年这个幼儿园不愁生源。

另一方面，这位同事家的孩子9月要上小学，由于生源太多，超出学校原本办学规模，很可能要面临“借地办学”（旁边有一所新建学校）。

（不仅是名校，普通学校也可能存在超负荷运转的情况 图源：领导留言板）

当下，学位固然紧张，但是幼儿园招生难的问题，未来也一定会体现在小学、中学和大学上。

生源的变化，直接原因就是人口的变化。

从全国来看，我们把数据拉长到20年，就能够感受到自2020年以来，人口增长出现明显下跌，甚至在去年出现了人口自然增长率转负的情况。

二孩政策放开，新生儿数量确实出现了小幅反弹。之后，人口增长放缓，和欧洲及东亚发达国家一样，我们也进入了老龄化、少子化发展阶段。

再看昆明，除了2005年出现不寻常的百万级增量，在2010-2020这十年间，自然增长人口波动不大。

到2021年，昆明人口增量仅3.9万，和全国趋势保持一致。

2022年并未持续走低，而是出现回弹，人口增量在全国排第七。不过，这个增量还远未达到2010-2020年的增量水平。

单个年份拎出来，昆明人口和全国情况还是有差异，但是时间线拉长，整体走势会趋于一致。

所以，从空间上看，北京等地已经出现的幼儿园“关停潮”也会蔓延到昆明。

从时间维度上看，教育是向上延续的过程，幼儿园只是起点，整个教育链都将因为人口变化，产生深刻影响。

这种由出生人口的减少导致供需关系逆转的情况，使得教育资源在“量”上出现变化。

打散了，再分配

另一方面，教育改革也深刻影响着教育资源“质”的分配。

这一轮教育改革始于“双减”政策，然后是孩子们的学习到校时间，接下来就该轮到师资分配了。

涉及师资的变化，最重要的就是教师轮岗制。

一所学校的教师，以若干年为一期，到期后，就调到另一所学校教学。

也就是说，学校的老师不再固定，老师工作的学校也不再固定。

从落地情况来看，有的是集团分校轮岗，有的是学区内部轮岗；有名校教师去普通学校轮岗，也有普通学校教师去名校轮岗。

（江苏近期发布通知，要求扎实推进轮岗制度 图源：江苏省教育厅）

截至目前，北京、上海、深圳、南京、常州、徐州、烟台、大连、无锡等多地已正式宣布实行教师轮岗制度。最近，还增加了合肥、西安和三亚。

昆明暂未跟进，但是教师轮岗制度是大势所趋，落地会有先后，会有执行程度的变通，最终从政策层面，是要通过教师轮岗的方式，来尽量保证教育资源上的均衡和公平。

另外，多校划片也在促进教育资源的流动。

多校划片是指一个小区对应多个学校。由“一对一”变成“一对多”，最终能入读哪所学校由唯一答案变成多种可能，用“电脑派位”分配学生入读的学校。

（陕西近期发布的通知中，提到多校划片 图源：陕西省教育厅）

昆明公办初中实行“一校单点或一校多点、九年一贯以校划片，结合户口（或人户分离的实际居住地）免试、免费、就近或相对就近分配入学”的原则，可以算是初中阶段的多校划片。

小学阶段，仅有北市区尝试四位一体的统筹方式，有点类似多校划片的操作，大部分小区仅在一个学校的划片范围内。

（图源：领导留言板）

无论是教师轮岗制度还是多校划片，本意是为了教育公平，但是从家长的角度来说，却增加了学区房的不确定性。

学区房“凉”了？

从“量”上看，至少在三年后，小学学位将不再像当下那么紧张，人口萎缩带来教育资源的供需改善；从“质”上看，多校划片、教师轮岗等可能会落地的改革，让教育资源趋向均衡，学区房含金量下降。

基于这两个原因，很多人会得出结论：过度追逐学区房的必要性已大大下降。

事实真是这样吗？

我们选取整理了昆明部分学区房，通过同环比价格涨跌情况，来看一下这类二手房的价格走势。（包含老破小和次新小区）

昆明学区二手房的价格似乎并不坚挺。

从环比上看，有涨有跌，涨跌幅度不算大。

环比涨幅最大的是新亚洲体育城万景园，由于云大附属星耀学校招生政策的变化，二手房的学校溢价初步显现出来了。

昆明湖价格环比上涨，也是因为招生政策不再区分一手和二手房。

从环比下跌的小区来看，如果不是顶级名校的配套，房价也会受到房龄变大的影响。比如育红小学周边的云辰花园和龙翔小学周边的版筑翠园。

和去年同期相比，昆明大部分二手房价格都在跌，包括学区房。

在统计的37个样本小区中，仅有7个小区房价同比上涨，28个小区同比下跌，另有1个小区不涨不跌（1个小区无2022年参考价格）。

唯一还在涨的小区，有像万科500里、保利城这样刚刚交付的新小区，当年高价买的新房，狠不下心降价。

像富春花园能够保持3w+的挂牌单价，除了学校因素，市中心地段因素也是保值的重要原因。

另外，非官方学校成绩排名的流出或者家长口碑的传播，也会在一定程度上影响二手房价格。

除了受到整体市场的影响，部分二手学区房价格同比下跌，还和周边强校招生政策的变化有一定关系。

比如由于云大附属星耀学校招生范围囊括了新亚洲体育城1-4期的业主，一定程度上稀释了周边云师大附属官渡学校、师大附小樱花语校区的学区影响，从而影响这两所学校划片范围内的二手房小区价格。

旱的旱死，涝的涝死

前面提到，教育均衡一定程度上降低了学区房的含金量，也能让部分学区房降温。

但是，关键的一点：只要父母对孩子未来的美好预期没有消失，学区房的独特定位就不会消失。

首先，教育均衡化不是一蹴而就的，而是一个长期的过程。这就意味着，短期内有上学需求的，仍然离不开学区房。

哪怕是三年后学龄儿童减少，家长也仍然会往强校挤，普通学校才会有招生难的问题。

因此，优质学区房的价格相较于其他二手房，仍然会更加抗跌。

其次，优质生源成为好学校的核心资产。

未来，随着教育资源的流动性加强，优质的生源至关重要。优质生源背后是更加重视教育的家庭，他们愿意为了孩子的教育与未来投入更多精力和资源。

由于生源因素，原本的强学区可能变弱，新建学校也有可能会产生新的强学区。

在选择学区房的时候，购房者可能还要考虑圈层因素。

最后，即使不唯成绩论，也要追求好的学习氛围。

好的学校，不仅要出成绩，还要提供好的学习环境。在良好的学习氛围中，孩子更容易专注学习，培养良好的习惯，形成积极向上的人格，这一点也非常重要。

所以，优质学区房依然有不可替代的价值。

总体来看，昆明的二手学区房溢价已经没有那么明显了，建议大家“要用就买，不用不买”。