【干货】美国买房之房产税小百科

我们在之前的干货中介绍过，在美国购买的房产是可以永久持有的，而房产税则是房产永久持有的一个基本保证。美国50个州都征收房产税，这笔税收也是地方政府最重要的收入来源，但各地征收房产税的标准各不相同。这一标准会根据地方政府的预算需求而改变，而且，不同地区每年征收房产税的频率也不一样。2019年大部分州的房产税税率在1%-3%之间，而麻州的税率相对较低，以剑桥（Cambridge）为例，其房产税率只有0.6%左右。

那么房产税具体是什么？它是如何计算的呢？房产税又会对购房产生什么影响呢？看完这篇干货，你就能得到答案啦！

什么是房产税？

 Property Tax

房产税是美国各地方政府向地产物业的持有者征收的一种财产税。房产税征收的主体是各地方政府和学区，从1792年起美国就有地方政府在征收房产税，经过长期的运作和调整，目前已经形成了较为完善的税收政策体系。地方政府通过征收房产税筹集资金，在社区提供重要的公共服务。从房产税中收取的钱中有很大一部分流向了当地的警察和消防部门，22%的税款将用于公立学校以及道路维护。房产税主要由房贷利息、保险费用和地税组成。

如何计算房产税？

 Calculate Method 

房产税的计算由两个部分组成：当地政府的税率和税基。税基就是房产的估值。房产税的计算如下：

房产评估值✖️房产税率=房产税

假设一个房屋的评估价值为1,000,000美元，所在地税率为1％，那每年需要缴纳的房产税就是$ 10,000，这笔款项可以一次性付清，也可以附加在每月按揭贷款中。

房产税率：美国各个地方的税率都是不同的，2019年的税率大致在0.2%到2.5%之间，2019年麻省的房产税率中位数是1.04%，而新泽西州的房产税率中位数是1.89%，而其平均税率更是高达2.35%。这一标准是各地方政府根据自己的预算需求设定和调整的，每年的房产税率也会有所浮动。美国房产税税率变动较频繁，通常房地产税率是由政府除房产税以外的其他政府收入总额与下一财政年度预算总额的差额除以当地房地产的市场价值确定的。而我们在购买房产的时候所需支付的房产税的总税率则是州及以下各级地方税率之和，一般由州税率，市、县税率，学区税率三部分组成。

房产评估值：美国房产税的税基是决定房产税缴纳金额的关键部分，而这个税基就是房产评估值。房产的评估值并不一定等同于购买房屋所支付的金额，这个价值通常是政府定期估计的房屋的市场公平价格。在税率不变的情况下，房屋的估值越高，则需要缴纳的税收就越多。

房屋估值主要是取决于周边房屋价格、地块大小、房屋大小、房型、房龄及房屋设施等因素。房地产的估值由两部分构成：一是房屋本身的价值，二是土地的价值。此外，联邦政府的法律将地产分为主要住宅（Principal Residence），第二套房（Second Home）和出租房（Rental Property）等，针对不同类型的住房，会有不同的估值方法，因此不同类型的住宅即使其他因素都相同，所需缴纳的税金也会有所差异。

在美国购房必须要缴纳房产税吗？

 Do I Really Need to Pay Property Taxes 

在美国，每个拥有房产的人都必须缴纳房产税。从父母那里继承农田或是购买房产用来租赁的人也要为此缴纳房产税。对于逾期不支付的房产，会有以下几种惩罚措施：

1）如果错过交税时间，政府会给房主一段时间作为宽限期来缴纳房产税。在宽限期内，政府也会计算相应的惩罚费和欠费利息。

2）过了宽限期的话，政府会公开拍卖房主所欠的房产税，或直接拍卖此套房产，竞价高者得房产。

如果您只是租用公寓或办公室的租客，那么房东承担您的房产税。

大波士顿地区自住减免的城镇

 Properties as Self-Occupied 

麻州政府允许部分城镇鼓励业主自住，对自住房实行地税减免的政策。目前，在麻州实施自住房地税减免政策的城镇一共有12个，他们分别是：波士顿市区、布鲁克林（Brookline）、剑桥（Cambridge）、切尔西（Chelsea）、Malden （模登）、马尔博罗（Marlboro）、楠塔基特（Nantucket）、萨默塞特（Somerset）、萨默维尔（Somerville）、Tisbury、沃尔瑟姆（Waltham）和水城（Watertown）。

要符合地税减免资格，业主必须将这套住宅作为自己主要居住地。业主必须申请截止日之前申请地税减免，并出示该住宅是他们当年度主要居住地的证明。下图列出了2019年大波士顿地区几个城镇的地税减免情况：

如何降低房产税？

 How to Lower Property Taxes 

除了自住减免外，还有以下几步骤能帮您争取降低房产税：

1）索要当前房产评估附件，并去税务局咨询税务员如何对当前的评估结果提出上诉，来降低房产的评估价值。

2）雇佣专家来评估您的房产。评估员到您家中，对其进行检查并提供详细的报告，包括照片、测量结果，以及附近类似房产的房产税清单。如果发现周围拥有相似房产的房主缴纳更少的房产税，那么您就有充分的理由提出上诉。

3）一旦掌握上述的信息，就能去税务部门尽可能清晰、专业地陈述您的案件。当地税务局可能需要您填写表格，确保整理的照片和文档，并突出重要的部分。