今天就来聊聊房地产踩盘。
踩盘，又叫“跑盘”，说好听点儿，咱们叫做市场调研，对于一名房地产从业人员、普通的房产投资或者购买自住房产来讲，踩盘绝对是一门必修课。
说起难，很多小伙伴可能会表示怀疑了，踩盘无非就是到售楼部现场去问问数据，了解了解情况有什么好复杂的？
在很多同行朋友眼中，甚至会认为踩盘是一件比较low的做法，不屑于踩盘。
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为什么要踩盘
踩盘是获取房地产市场数据最直接、最有效、最真实的途径。
尤其作为一名投资人员来讲，掌握最新最全的市场数据是能够很好辅助自己对从市场角度对项目作出判断的。
很多地产从业人员都有说到，自己公司就有各种数据系统，什么中指、克尔瑞、搜房啊，想要什么数据一搜就来，供应量、成交量、价格、户型、面积，各种系统各种方便，那还要辛辛苦苦跑去踩盘干嘛呢？
从我自己经历来看，我想主要有几点原因吧：
（1）数据真实性
各个数据库的数据由于统计口径及统计方法差异，数据存在滞后和误差是大概率事件。
随便百度一搜搜出来的同一个项目在不同的网站上价格也存在较大差异，此时的数据真实性往往存疑。
通过踩盘可以尽最大可能还原最真实的数据。
（2）建立直观的感知
光是看显示器上冰冷的数字是不能建立自己对市场的判断的，而且看完很快就忘了，下次再问到同样的问题，你还是要重新去搜。
只有去踩盘才能培养和建立自己对市场的感知和敏感度，才能在自己的脑子中留下深刻的印象。
包括市场是如何划分板块的？各个板块的价格水平是怎样的？重点楼盘有哪些？客户构成有何不同？
一个平方2万和一个平方3万对于客户来讲有多大抗性？为什么会存在客户选择上的差异？城市的发展方向在哪里？
在售楼部与我们的置业顾问聊，才能聊出问题，也聊出答案，才是一线最真实的声音。
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踩盘难在哪里？
（1）不知道该“明踩”还是“暗踩”
普通的房产投资和购买自住房不存在这个问题，对于地产从业者来讲可就是逃不过的问题。
明踩怕置业顾问不搭理自己或者给你乱说，暗踩又往往问不到更多自己想要的数据，问的多了又怕暴露自己。
（2）不知道问什么
大家想到最多的就是去问问价格，除了价格还应该问些什么才能挖掘出价值信息。
（3）问了记不住
尤其是独自去踩盘的时候，置业顾问噼里啪啦讲了一大堆，讲完以后隔了一段时间发现自己还是什么也没记住。
（4）不知道问了有什么用
问到了占地面积、容积率、开盘时间、梯户比、主力面积段等数据，那又该怎么用呢。
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如何踩盘？
为了避免以上问题，结合自己的经验我认为可按以下步骤进行踩盘：
（1）踩盘前准备工作
提前查找目标板块有哪些重点楼盘，提前规划好踩盘路线。
同时逐一上网（比如房天下、链家）了解一下各个楼盘的基本信息，再比照一下，看看这项信息有哪些是存疑的，有哪些信息还是空缺的，记下来在现场踩盘的时候重点问。
三个时点不适合踩盘：
一、上午9点以前不要去，此时销售人员大多在打扫卫生和开每日清晨例会。
二、午休和就餐的时间不要去，此时销售人员最疲惫状态全无，无异于去找脸色看。
三、下午5：30以后不要去，此是销售员要么填写当天的各种分析报表，要么在培训或者开每日情况分析例会。
只要避开上述三个时段，且不和人家接待客户的主要时间冲突，你就可以了解到更多情况。
（2）明踩/暗踩
如果想要系统踩盘，即想要获取的信息较多则建议明踩，明踩建议最好由两个人搭档，有经验的同事循序渐进地问，另一个同事则录音+记录（悄悄进行，很多置业顾问非常反感录音）；
明踩的时候最好不要说自己是哪个开发商或者哪个项目的，这样会引起置业顾问们的警觉。
可以说自己是某个代理公司的，比如世联行、中原地产等，一来咨询代理公司踩盘比较合理，二来也不会给自己带来心理上的竞争压力。
不重点楼盘、特别高端楼盘、或者一进售楼部就发现置业顾问非常忙，就要暗踩了。
（3）踩什么
记得入职前一两年每次去项目踩盘的时候，和置业聊着聊着就不知道聊什么了，十分尴尬。
后来细细想想还是因为自己对于想要来了解什么没有一个系统的梳理，总是想到哪里问到哪里，出售楼部以后才发现还有很多信息没有问到。
为了避免这种情况的再次发生，我把踩盘需要重点了解的项目信息作了罗列：
①概况：占地面积、容积率
②规划：有哪些业态，每种业态规划了几栋楼，层数，梯户比
③产品：在售产品面积段、主力面积段
④价格：各个业态的销售价格，注意是建面or套内，是毛坯or精装
⑤去化：每个业态的推盘时间，截止目前的去化面积/套数；问出这两个数据就可以算出每种业态的月均去化套数了，从而算出哪种业态去化最好，也可以横向比较哪个楼盘的去化最好
⑥客户：客户构成有哪些，来自哪些地方等
把这几个大点烂熟于心，每次就按这几个点去问基本可以把一个项目的基本信息掌握全不至于遗漏，在这几个大点的基础上再去扩展更有意外收获之喜。
（4）踩盘整理
每天踩盘完，当晚必须要将自己踩盘的信息进行整理。
这个时候可以再回过头去看之前在网站上查询到的信息，作一下比对，可以进一步加深你对这个项目的印象。
每系统做一次这样子的踩盘报告，你对板块市场会有一次更加深刻的理解。
在这个踩盘报告的基础上去不断更新其中的数据又会让你自觉地去关注市场上每一个楼盘的开盘、推盘情况，久而久之这个市场也就在你心中了。
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