去杠杆，有人已经未雨绸缪

去杠杆，有人已经未雨绸缪

财经界这几天发生两个重大的事件，第一先是乐视被招商银行追债，引发银行集体挤兑，股权被冻结，贾跃亭出局。第二是万达突然把自己的文化旅游项目和76家酒店打包630多亿卖给了融创。这透露出什么信号？房地产投机者，你该迅速出手降杠杆了！

很早就有人预测万达的重资产模式，会因为负债过多而出问题。据网上资料万达的银行贷款超过5000亿，未来中国经济最大的风险就在于美联储进入加息周期之后，房地产泡沫会在某个时间点被挤爆，如果出现资产价格下跌，万达只要有一家银行的钱还不了，同样会出现乐视的多米诺骨牌效应，墙倒众人推。

万达董事长把旅游项目资产和酒店资产卖给融创，应该他意识到有这种危机产生的可能，所以采取了预防性的措施。真正的商业领袖，他是能洞见未来的。万达主动去库存，主动降低杠杆，其实就是为了应对这次美元加息周期和美元缩表双管齐下的风险。之前李嘉诚们，还有很多外资早已在中国大量甩卖资产，虽然他们走之后资产继续在上涨，但总的来说，他们作出的是正确的决策。因为不可能等待风险到来再卖，到时谁来接盘？

笔者连续写买房创业文章的事实依据，是过去20年对大多数人来说，创业不如买房。过去20年，伴随着中国人民币的超额发放，房产价格飞速上涨，一线城市上涨超过十倍以上，三四线城市也超过了五倍以上。本地是个新三线城市，房子平均房价已接近6000元。中国大都市房地产的泡沫的确是存在的，但我仍认为还有十到二十年的投资机遇。不是买房就能赚钱，在什么地方买很重要，可以参考本号的系列文章。

未来买房创业是要在房地产的不均衡发展过程中，对价值洼地的发掘。也就是说富者越富，穷者越穷，因为马太效应。所以未来十年房地产投资是要让你去寻找价值洼地，在大城市周边投资房地产。一些三四线城市近期房价上涨，我认为是真正风险到来前的最后晚宴。所以最好的办法是卖掉三四线的房子，换成大都市周边的房子，以抵御可能的风险。

在投资房子的过程中可能出现阶段性的风险，短期内房地产有涨有跌，这个很正常，甚至有些地方，如果你首付20%，突然出现了下跌20%的情况，你就会爆仓。假如说你是一个房地产的投机者，那是你该倒霉的事。毕竟房子的功能是用来住的，可以投资但不能过度投机。

对于全款的刚需购房者来说，对你的影响几乎是不存在的，真正受到影响的就是用杠杆资金按揭买房的，风险非常巨大，过度的投机会让你的资产变成零，甚至变成负数。万达去杠杆、李嘉诚们卖出中国资产、乐视资金链出问题，都预示中国仍然在主动挤压泡沫，资金面是趋紧的。

在房地产这个问题上，我认为未来不要过度负债，现在是要收杠杆、降杠杆的时候，而不是加杠杆。中国未来会出现大批投资房地产破产的人，这是没办法避免的，问题主要就出在大量按揭买房这样一个群体。对于没有房子的人，一定要去一线城市的卫星城买一套刚需房子，自住的房子是必要的，因为没有房子的人生是痛苦的。这套房子仍是会增值的。

80年代末美元进入加息周期，引发全球资本流动，最终导致1992年日本房价开始急跌并转向，引发了日本房地产泡沫的破灭，直接干掉日本经济。现在美国又老戏重演，目标很明显是中国，中国的房地产能强过日本，能扛住美元加息收割吗？目前来看，中国已经在主动应对，包括开通债券通，都是为了减少资金的流出。这两年中国为应对资金外流，已经消耗了上万亿的外汇储备，才稳定住人民币汇率，这里面有你看不见的货币战争。

2017年6月15日，美元再次加息，同时美联储宣布缩减资产负债表，美元开始走强。新一轮的加息周期的目标是谁？就是我们中国。其实中国大都市楼市的疯狂已经不亚于日本了，这次中国能扛住美元加息周期吗？毫无疑问，美元加息会引发中国资本外流，曾经美元加息周期直接让日本的土地价格跌幅超过65%，平均达到53%。2008年金融危机让美国开动了印钞机器，持续的美元宽松让全球的资产上涨，目的是将美国的金融风险转移给全球。

美元加息的戏码，就是先通过美元的宽松，然后收紧资金流动，让全球的资产全面下跌，资金回到美国，收割全球的羊毛，完成美元金融风险的转移的过程。这次美元加息周期，中国的应对办法就是提前去库存，主动摁下楼市的泡沫。对比当年日本应对的房地产飞速上涨的泡沫，中国的方法应该是正确的，因为当时日本是完全不理睬美元的加息周期，结果造成了不可挽回的后果，让日本整整失去了二十年。

中国应对美元加息周期中采用的是平衡的方法，中国的房地产泡沫的确存在，但存在着地区差异。一些新一线城市的房价还没有涨到位，一些三四线的房子价格又太高了。大多数老百姓的房子是自住的，就不会有太多的问题，房子涨跌，对你来说就是一个数字。真正会受到伤害的可能就是房地产投机者，他们会面临极大的风险。

去杠杆，有人已经未雨绸缪了，你还在等什么？